Når du flytter ind i en ny lejlighed, har du som regel skrevet under på en lejekontrakt.

Lejekontrakten danner under hele lejeperioden grundlaget for den aftale, der er indgået mellem dig og din udlejer. Det er derfor vigtigt, at begge parter har forstået, hvad kontrakten går ud på og er indforståede med, hvad de har aftalt.

I dette indlæg kan du læse om, hvilke krav der stilles til lejekontrakten, hvornår lejekontraktens bestemmelser kan fraviges samt hvad det betyder for dig.

Hvis du skal bruge en lejekontrakt, kan du bruge denne skabelon: Typeformular A 9. udgave. (Det er en gratis pdf skabelon af typeformular A9)

“En lejeaftale kan sagtens indgås mundtligt”

Hvilke krav stilles der til lejekontrakten?

En skriftlig lejeaftale er først indgået, når både dig og din udlejer har underskrevet kontrakten. Men der er i dansk lovgivning intet krav om, at en lejeaftale skal være skriftlig.

En lejeaftale kan sagtens indgås mundtligt, selvom det sjældent ses i praksis. Selvom en lejekontrakt er bindende fra aftalens indgåelse, kan det ikke anbefales at indgå en mundtlig lejeaftale, da det senere kan blive vanskeligt at bevise, hvad der er aftalt.

Lejekontrakten kan i øvrigt anvendes som kvittering for betaling af husleje, depositum eller forudbetalt leje.

Desuden skal en lejekontrakt udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det.

Du er som lejer ofte stillet bedre, hvis du bor til leje uden en skriftlig kontrakt, da du i så fald vil bo på de vilkår, der findes i lejeloven, og som oftest er mere gunstige for dig, end dem udlejer oftest vil indføre i lejekontrakten.

Når aftalen er indgået, er både dig og udlejer som udgangspunkt bundet af kontraktens indhold. Vilkår i kontrakten kan således ikke ændres, uden at begge parter bliver enige herom.

Du kan derfor ikke blive pålagt yderligere pligter eller få frataget rettigheder, der ikke var aftalt ved lejemålets start, uden at du selv accepterer det.

Hvis du er flyttet ind uden at skrive under på en skriftlig lejekontrakt, kan din udlejer ikke senere komme og tvinge dig til at skrive under på en kontrakt, der stiller dig ringere end du er stillet efter lejelovens bestemmelser.

“Visse bestemmelser i lejeloven kan aldrig fraviges til skade for dig”

Hvad sker der hvis lejekontrakten indeholder ugyldige vilkår?

Visse bestemmelser i lejeloven kan aldrig fraviges til skade for dig som lejer. Indeholder din lejekontrakt sådanne ufravigelige regler, kan de tilsidesættes som ugyldige.

Hvis lejekontrakten ikke er tilstrækkeligt udfyldt falder man tilbage på lejelovens almindelige regler, hvilket ofte kommer dig til gode.

Det kan ikke i kontrakten aftales, at udlejer gives yderligere adgang til at smide dig ud, end de regler, der findes i lejeloven.

Det kan heller ikke aftales, at du skal aflevere lejligheden i bedre stand, end da du flyttede ind. For lejeaftaler indgået efter den 1. juli 2015, kan det desuden ikke aftales, at din lejlighed skal afleveres nyistandsat.

For de fleste lejemål, kan det heller ikke frit aftales, hvor høj huslejen skal være. Har du indgået en lejeaftale, hvor huslejen er for høj, kan du derfor bede om at få den nedsat efter du er flyttet ind. Dette gælder også selvom du har skrevet under på noget andet og at du var klar over dette.

Indeholder din lejekontrakt et eller flere af disse ugyldige vilkår, er du ikke bundet af dem.

Selvom din lejekontrakt indeholder ugyldige vilkår, betyder det ikke, at kontrakten er ugyldig. De ugyldige vilkår bliver blot erstattet af lejelovens almindelige betingelser.

Bor du i en ejendom med flere end 6 beboelseslejemål, må din lejekontrakt ikke give dig dårligere lejevilkår end de øvrige beboere i ejendommen har. Din husleje må eksempelvis ikke være væsentlig højere.

Disse er blot eksempler på nogle af de vilkår, der ikke kan aftales. Hvis du mener, at din lejekontrakt indeholder ugyldige vilkår, er det en god idé at få gjort noget ved dette.

“Langt de fleste lejeaftaler indgås som såkaldte standardkontrakter”

Hvilke regler gælder ved anvendelse af typeformularer?

Langt de fleste lejeaftaler indgås som såkaldte typeformularer. Dette skyldes blandt andet, at kontrakter, der bruges til flere lejemål eller blot ligner de gør, skal indgås på denne måde.

Disse typeformularer er standardkontrakter, hvor man simpelthen bare udfylder formularens felter og krydser af, hvad parterne har aftalt.

Inden for privat udlejning anvendes den såkaldte typeformular A 9. udgave (også kaldet A9), der trådte i kraft den 1. juli 2015, som erstatning for den tidligere typeformular A 8. udgave. Der findes også andre typeformularer, som anvendes ved andre typer af lejemål.

Du kan læse mere om typeformular A9 i indlægget: Alt du skal vide om typeformular A9.

Bestemmelserne i disse standardkontrakter og typeformularer følger som udgangspunkt lejelovens regler, hvilket gør dem lettere at gennemskue for dig som lejer.

Hvis du anvender en forældet typeformular, kan det kun komme din udlejer til skade. Du er altså altid beskyttet under de vilkår, der findes i den seneste udgave.

Tilføjelser der fraviger lejelovens bestemmelser, skal anføres i nærmere bestemte afsnit.

Fravigelser til typeformular A9, skal f.eks. anføres i § 11 om særlige vilkår. Hvis de ikke anføres her, er de ikke gældende. Det betyder dog ikke, at alt hvad der anføres i § 11 er bindende.

Ugyldige vilkår bliver ikke gyldige, bare fordi de er korrekt anført i en typeformular.

“I tvivlstilfælde vil en fortolkning næsten altid falde ud til din fordel”

Hvordan skal vilkårene i lejekontrakten fortolkes?

Opstår der en konflikt mellem dig og din udlejer, er det som udgangspunkt vilkårene i lejekontrakten, der afgør udfaldet.

Hvis du ikke kan nå til enighed med din udlejer, kan du i sidste ende indbringe konkrete spørgsmål for huslejenævnet eller boligretten.

I tvivlstilfælde vil en fortolkning næsten altid falde ud til din fordel, da det som regel er din udlejer eller dennes rådgiver, der har udfærdiget kontrakten, og derfor må bære risikoen.