Lejeloven indeholder særlige regler om opsigelse af lejemål. I dette indlæg får du et overblik over, hvilke regler der gælder og hvad du skal være særlig opmærksom på, hvis din udlejer vil smide dig ud.

“Udlejers adgang til at opsige en lejeaftale er meget begrænset”

Der er forskel på opsigelse og ophævelse

At “smide ud” er et ret voldsomt og misvisende udtryk.

Lejeloven anvender i stedet begreberne opsigelse og ophævelse.

Ophævelse af lejemål

Der er tale om ophævelse, hvis du har misligholdt lejeaftalen – eksempelvis ved ikke at betale husleje.

Hvis dit lejemål bliver ophævet, kan du blive smidt ud med øjeblikkelig virkning.

Du kan endda blive pålagt at erstatte din udlejers eventuelle tab. Hvilket blandt andet betyder, at du skal betale husleje for hele opsigelsesperioden, selvom du ikke længere bor i lejemålet.

Du kan læse mere om ophævelse i indlægget: Find ud af om din udlejer kan ophæve din lejeaftale.

Opsigelse af lejemål

Opsigelse dækker over de tilfælde, hvor din udlejer ønsker at smide dig ud af lejligheden, uden at du selv har gjort noget, som berettiger ham til at smide dig ud.

Udlejers adgang til at opsige en lejeaftale er meget begrænset.

Lejeloven er forbrugerbeskyttende, og beskytter i et vidt omfang lejers rettigheder.

Din udlejer kan derfor kun opsige lejemålet, hvis lejeloven giver ham adgang til det. Reglerne om opsigelse findes i lejelovens § 82 og lejelovens § 83.

Modtager du pludselig en opsigelse fra din udlejer, er der altså en stor sandsynlighed for, at opsigelsen er uberettiget.

Bliver du uberettiget smidt ud af din lejlighed, har du krav på godtgørelse.

Resten af dette indlæg beskæftiger sig alene med lejelovens regler om opsigelse.

“Bor du i et værelse i udlejers bolig, kan du opsiges med en måneds varsel”

Frit opsigelige lejemål

Udlejers opsigelse

Visse lejemål er gjort frit opsigelige.

Det betyder, at din udlejer altid har ret til at opsige disse, uden en særlig grund. Så længer det gøres i overensstemmelse med lejelovens regler.

Reglerne om frit opsigelige lejemål findes i lejelovens § 82.

Følgende lejemål er frit opsigelige:

  • Værelser til beboelse beliggende i udlejers bolig.

  • Beboelseslejligheder i et tofamilieshus, hvor udlejer bebor den anden lejlighed.

  • Ejerboliger eller andelsboliger, hvis ejeren selv vil bo i lejligheden.

Der er altså groft sagt tale om lejemål, som er en del af udlejers egen bolig.

Bor du i et enkeltværelse i udlejers bolig, kan lejemålet opsiges med 1 måneds varsel.

Opsigelse af enkeltværelser er et af de punkter, hvor lejeloven er mindst beskyttende over for lejer.

Det er dog en betingelse, at udlejeren selv bor i et eller flere af lejemålets øvrige værelser.

En udlejer der har udlejet hele lejemålet og selv bor et andet sted, kan derfor ikke gøre brug af denne bestemmelse.

Bor du i et lejemål, der er en del af et tofamilieshus, kan lejemålet opsiges med 1 års varsel.

Også her er det en betingelse, at udlejer selv bor i den øvrige del af lejemålet.

Alene disse lejemål er frit opsigelige. Øvrige lejemål kan derfor kun opsiges fra udlejers side, hvis lejeloven giver særlig adgang hertil.

Lejers opsigelse

Lejer har som udgangspunkt altid ret til frit at opsige sit lejemål.

Undtagelsen hertil er de tidsbegrænsede lejemål. Hvis lejemålet er tidsbegrænset er det som regel uopsigeligt i hele lejeperioden.

Det betyder, at hverken lejer eller udlejer kan opsige lejemålet før udløbet af den periode der fremgår i lejekontrakten.

I beboelseslejemål kan der højst indgås aftaler om tidsbegrænsning og uopsigelighed i 2 år.

Hvis lejer opsiger lejemålet inden udløbet af de 2 år, skal der også betales leje for den resterende periode, selvom lejer ikke bor i lejemålet.

Udlejer har dog pligt til at forsøge at finde en ny lejer og genudleje lejemålet til denne.

Når der flytter en ny lejer ind i lejemålet, skal den tidligere lejer ikke længere betale husleje.

Aftaler om tidsbegrænsning skal fremgå af lejekontrakten.

Anvendes typeformular A9, skal vilkår om tidsbegrænsning anføres i § 11 om særlige vilkår.

“Hvis lejemålet opsiges på et ugyldigt grundlag, har lejer krav på erstatning fra udlejer.”

Opsigelse af øvrige lejemål

Udlejers egen brug

Kun de færreste lejemål falder inden for de ovenfor nævnte tilfælde.

Øvrige lejemål kan kun opsiges af udlejer, hvis det følger direkte af loven. Disse opsigelsesgrunde findes i lejelovens § 83.

Lejelovens bestemmelser om opsigelse kan ikke fraviges til skade for lejer.

For de fleste lejemål gælder, at de kan opsiges, hvis din udlejer selv ønsker at bo i lejemålet.

Du har i disse situationer krav på mindst 1 års opsigelse. Også selvom du har skrevet under på andet i lejekontrakten.

Dog kan det sagtens aftales, at du flytter ud tidligere, hvis du har fundet et andet sted at bo. Hvis det er tilfældet, kan du fortsat opsige lejemålet med det sædvanlige varsel på 3 måneder.

Det er ikke nok, at han vil anvende lejemålet, han skal selv ønske at bo der.

Udlejer kan altså ikke opsige lejemålet med denne begrundelse for derefter at lade sin ven eller et familiemedlem flytte ind.

Det ses ofte i praksis, at udlejer vælger denne begrundelse for at dække over den egentlige årsag, f.eks. et salg af lejeligheden.

Hvis lejemålet opsiges på et ugyldigt grundlag, har lejer krav på erstatning fra udlejer.

Øvrige opsigelsesgrunde

Derudover kan lejeaftalen opsiges, hvis:

  • Ejendommen skal rives ned eller ombygges i et sådant omfang, at det kræver, at du flytter.

  • Du har været vicevært eller på andet måde ansat i ejendommen, og denne aftale bringes til ophør.

  • Overtrædelse af god skik og orden.

  • Du bor i en ungdomsbolig, der er betinget af studieaktivitet, og du ikke længere er studieaktiv.

  • Andre væsentlige grunde i øvrigt taler for. (Denne begrundelse er dog sjældent anvendt, da der skal ret meget til)

I lejelovens § 83 oplistes samtlige gyldige opsigelsesgrunde.

Bliver du tvunget til at flytte som følge af, at ejendommen skal rives ned, har du krav på at få tilbudt en lejlighed i den nyopførte ejendom. Dog kun hvis denne stilles til rådighed til udlejning.

Den sidste begrundelse åbner naturligvis for en række teoretiske opsigelsesgrunde.

Dog bliver den sjældent anvendt i praksis, og den giver ikke din udlejer mulighed for bare at finde på usaglige opsigelsesgrunde.

Din udlejer kan altså ikke smide dig ud, fordi han ønsker at sælge lejligheden.

Det er heller ikke en gyldig opsigelsesgrund, at din medlejer opsiger sin del af lejeaftalen. Eller at du får et barn, der også skal bo i lejemålet.

“En opsigelse skal være skriftlig og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges”

Krav til udlejers opsigelse

Opsigelsesvarsel

Fælles for alle opsigelsesgrundene er, at du har krav på minimum 3 måneders opsigelse (bortset fra opsigelse af værelser).

Ønsker din udlejer selv at benytte lejligheden, har du altid krav på mindst 1 års opsigelse.

Det kan sagtens aftales, at du har krav på et længere opsigelsesvarsel end det der fremgår af lejeloven. Dette skal blot aftales i lejekontrakten.

Dog kan det ikke aftales at udlejers opsigelsesvarsel bliver kortere.

Desuden skal udlejer tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en sådan bliver ledig inden for 3 måneder efter, at du er blevet opsagt. (Dette er selvfølgelig forudsat af, at udlejer ejer hele ejendommen)

Skriftlig opsigelse

En opsigelse skal være skriftlig og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges.

Bemærk, at opsigelsen som udgangspunkt skal sendes med brev til lejerens adresse. Dog kan det gyldigt aftales i lejekontrakten, at opsigelser kan sendes via e-mail.

Desuden skal opsigelsen indeholde oplysning om, at lejer kan gøre indsigelse inden for 6 måneder.

Gør du indsigelse inden for fristen, er din udlejer tvunget til at lade Boligretten afgøre, om opsigelsen er gyldig.

Opfylder opsigelsen ingen af de nævnte opsigelsesgrunde, er den ugyldig.

Du kan ikke blive opsagt med den begrundelse, at du klager over lejeforholdet eller gør indsigelser.

Hvis opsigelsen er ugyldig, har den ingen virkning. Udlejer kan derfor ikke påberåbe sig, at lejemålet er opsagt, før der sendes en gyldig opsigelse.

Opsigelsesvarslet begynder derfor også først at løbe fra det tidspunkt, hvor lejeren har modtaget en gyldig opsigelse.

lejemålet kan herudover kun bringes til ophør af udlejer, hvis den ophæves som følge af misligholdelse fra din side.

Tak for, at du læste med!

Har du et spørgsmål om din lejesituation?
Så er du velkommen til at skrive til os for en gratis og uforpligtende vurdering.

Vil du læse mere om lejeret?
Så er du velkommen til at gå på opdagelse i et af de mange indlæg i vores blog.