Din udlejer kan ikke bare sådan lige smide dig ud af din lejlighed. I dette indlæg får du et overblik over, hvilke regler der gælder og hvad du skal være særlig opmærksom på, når din udlejer vil smide dig ud.

 
“Udlejers adgang til at opsige en lejeaftale er meget begrænset”

 

Der er forskel på opsigelse og ophævelse

At “smide ud” er et ret voldsomt udtryk. Lejeloven anvender istedet begreberne opsigelse og ophævelse. Der er tale om ophævelse, hvis du har misligholdt lejeaftalen – eksempelvis ved ikke at betale husleje.

Hvis din lejeaftale bliver ophævet, kan du blive smidt ud med øjeblikkelig virkning. Du kan endda blive pålagt at erstatte din udlejers eventuelle tab, hvilket blandt andet betyder, at du skal betale husleje for hele opsigelsesperioden, selvom du ikke længere bor i lejligheden.

Jeg vil ikke komme nærmere ind på ophævelse i dette indlæg, der alene handler om opsigelse. Du kan læse mere om ophævelse i indlægget: Find ud af om din udlejer kan ophæve din lejeaftale.

Opsigelse dækker over de tilfælde, hvor din udlejer ønsker at smide dig ud af lejligheden, uden at du selv har gjort noget, som berettiger ham til at smide dig ud.

Udlejers adgang til at opsige en lejeaftale er meget begrænset.

Lejeloven er forbrugerbeskyttende, og beskytter i et vidt omfang lejers rettigheder. Din udlejer kan derfor kun opsige lejeaftalen, hvis lejeloven giver ham særlig adgang til det. Reglerne om opsigelse skal findes i paragrafferne 82 og 83.

Modtager du pludselig en opsigelse fra din udlejer, er der altså en stor sandsynlighed for, at opsigelsen er uberettiget.

Bliver du uberettiget smidt ud af din lejlighed, har du krav på godtgørelse, i form af erstatning, fra din udlejer.

 

“Bor du i et værelse i udlejers bolig, kan du opsiges med en måneds varsel”

 

Frit opsigelige lejemål

Visse lejemål er imidlertid gjort frit opsigelige, hvilket betyder, at din udlejer altid har ret til at opsige disse, uden en særlig grund.

Reglerne om frit opsigelige lejemål, findes i lejelovens § 82.

Følgende lejemål er frit opsigelige:

  • Værelser til beboelse beliggende i udlejers bolig.

  • Beboelseslejligheder i et tofamilieshus, hvor udlejer bebor den anden lejlighed.

  • Ejerboliger eller andelsboliger, hvis ejeren selv vil bo i lejligheden.

Der er altså groft sagt tale om lejemål, som er en del af udlejers egen bolig.

Bor du i et værelse i udlejers bolig, kan du opsiges med 1 måneds varsel.

Bor du i en lejlighed, der er en del af et tofamilieshus, kan du kun opsiges med 1 års varsel.

Alene disse lejemål er frist opsigelige. Alle andre lejemål kan derfor kun opsiges fra udlejers side, hvis lejeloven giver særlig adgang hertil.

Du kan selvfølgelig altid selv frit opsige et lejemål, medmindre det er tidsbestemt.

 

“Man kan sagtens aftale, at lejeperioden er tidsbegrænset”

 

Opsigelse af almindelige lejemål

Kun de færreste lejemål falder inden for de ovenfor nævnte tilfælde.

Øvrige lejemål kan kun opsiges af udlejer, hvis det følger direkte af lovgivningen. De øvrige opsigelsesgrunde findes i lejelovens § 83.

Lejelovens bestemmelser om opsigelse kan ikke fraviges til skade for dig. Der kan derfor ikke indsættes vilkår i din lejekontrakt, som fraviger lejelovens regler om opsigelse.

Man kan dog aftale, at lejeperioden er tidsbegrænset. En tidsbegrænsning vil som regel give din udlejer adgang til at opsige lejeaftalen ved tidsperiodens udløb.

Aftaler om tidsbegrænsning skal fremgå af lejekontrakten. Anvendes typeformular A9, skal vilkår om tidsbegrænsning anføres i § 11 om særlige vilkår.

For de fleste andre lejemål gælder, at de kan opsiges, hvis din udlejer selv ønsker at bo i lejemålet. Det er ikke nok, at han vil anvende lejemålet, han skal selv ønske at bo der.

Du har i disse situationer krav på mindst 1 års opsigelse – også selvom du har skrevet under på andet i lejekontrakten.

Derudover kan lejeaftalen opsiges, hvis:

  • Ejendommen skal rives ned eller ombygges i et sådant omfang, at det kræver, at du flytter.

  • Du har været vicevært eller på andet måde ansat i ejendommen, og denne aftale bringes til ophør.

  • Du har overtrådt god skik og orden.

  • Du bor i en ungdomsbolig, der er betinget af studieaktivitet, og du ikke længere er studieaktiv.

  • Andre væsentlige grunde i øvrigt taler for. (Denne begrundelse er dog sjældent anvendt, da der skal ret meget til)

I lejelovens § 83 oplistes samtlige gyldige opsigelsesgrunde.

Bliver du tvunget til at flytte som følge af, at ejendommen skal rives ned, har du krav på at få tilbudt en lejlighed i den nyopførte ejendom, hvis denne stilles til rådighed til udlejning.

Den sidste begrundelse åbner naturligvis for en række teoretiske opsigelsesgrunde. Den er dog sjældent anvendt i praksis, og den giver ikke din udlejer mulighed for bare at finde på alle mulige hypotetiske opsigelsesgrunde.

Din udlejer kan altså ikke smide dig ud, fordi han ønsker at sælge lejligheden.

Det er heller ikke en gyldig opsigelsesgrund, at din medlejer opsiger sin del af lejeaftalen, eller at du får et barn, der også skal bo i lejligheden.

 

“En opsigelse skal være skriftlig og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges”

 

Krav til udlejers opsigelse

Fælles for alle opsigelsesgrunde er, at du har krav på minimum 3 måneders opsigelse (bortset fra opsigelse af værelser). Ønsker din udlejer selv at benytte lejligheden, har du altid krav på mindst 1 års opsigelse.

Desuden skal udlejer tilbyde dig en anden lejlighed i ejendommen, hvis en sådan bliver ledig inden for 3 måneder efter, at du er blevet opsagt. (Dette er selvfølgelig forudsat af, at udlejer ejer hele ejendommen)

En opsigelse skal være skriftlig og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges. Desuden skal den indeholde oplysning om, at du kan gøre indsigelse inden for 6 måneder.

Gør du indsigelse inden for fristen, er din udlejer tvunget til at lade boligretten afgøre, om opsigelsen er gyldig.

Opfylder opsigelsen ingen af de nævnte opsigelsesgrunde, er den ugyldig.

Du kan ikke blive opsagt med den begrundelse, at du klager over lejeforholdet eller gør indsigelser.

Lejeaftalen kan herudover kun bringes til ophør af udlejer, hvis den ophæves som følge af misligholdelse fra din side.

 

Skriv et svar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Luk menu