Vedligeholdelse og mangler

Her får du det fulde overblik over, hvilke regler, der gælder om vedligeholdelse af dit lejemål, samt hvornår det er mangelfuldt.
Du kan bl.a. læse om:
Vedligeholdelse
Udlejers pligter
Lejers pligter
Mangler

Vedligeholdelse

Det kan i praksis være vanskeligt at skelne mellem, hvad der er omfattet af henholdsvis vedligeholdelse, istandsættelse og forbedringer.

Kort sagt er vedligeholdelse, når man i lejeperioden forsøger at bringe lejemålet i samme stand som det var i ved overtagelsen.

Istandsættelse er når lejemålet efter lejers fraflytning skal bringes i samme stand som ved overtagelsen, hvis vedligeholdelsen af lejemålet ikke har været tilstrækkelig.

Forbedringer er når lejemålet bringes i bedre stand end det var i ved overtagelsen. Det vil sige, hvis der tilføres noget nyt til lejemålet.

Når man snakker om indvendig vedligeholdelse i lejelovens forstand, er der ikke tale om vedligeholdelse af alt, hvad der befinder sig indendørs i lejemålet.

Indvendig vedligeholdelse dækker som udgangspunkt kun over hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

Det er ifølge lejelovens udgangspunkt udlejer, der har den indvendige såvel som den udvendige vedligeholdelsespligt. Dog er det almindeligt, at den indvendige vedligeholdelsespligt aftales at skulle påhvile lejer.

Derudover kan det aftales mellem lejer og udlejer, at lejer skal vedligeholde andet, der befinder sig inden for lejemålets fire vægge, herunder gulve, vinduer, hårde hvidevarer og vvs-installationer.

Den udvendige vedligeholdelse dækker i lejelovens forstand over alle arbejder, der ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Det vil sige, at udvendig vedligeholdelse som udgangspunkt også omfatter vedligeholdelse af gulve, vinduer, hårde hvidevarer og vvs-installationer, selvom disse befinder sig ”indeni” lejemålet.

Det er som udgangspunkt udlejer, der er ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse. Det kan dog gyldigt aftales, at den udvendige vedligeholdelsespligt lægges over på lejer.

Har du et lejeretligt problem?

Få en juridisk vurdering af din sag for kun:

895,-

Du betaler kun, hvis vi sender dig en vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Udlejers Pligter

Udlejer skal ved lejeaftalens start stille det lejede til rådighed for lejer i god og forsvarlig stand, herunder skal lejemålet være rengjort, ruderne skal være hele og alle udvendige døre skal være forsynet med låse og nøgler.

Det er således bestemt direkte i lejeloven, at udlejer har pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer på et bestemt tidspunkt og i en bestemt stand.

At lejemålet skal være i god og forsvarlig stand, dækker ikke kun over eksemplerne ovenfor, men over hele lejemålets generelle stand.

Det kan gyldigt aftales, at dele af lejemålet skal overtages i en stand, der umiddelbart ikke lever op til lejelovens standard, hvis parterne er blevet enige om det på forhånd. Ofte vil det være aftalt, at lejer kompenseres herfor ved at betale en lavere leje.

Hvis lejer var bekendt med lejemålets stand inden indflytning, f.eks. efter deltagelse i et indflytningssyn, kan lejer ikke senere påberåbe sig mangler, som var konstateret tidligere.

Udlejers pligt til at stille lejemålet til rådighed for lejer i god og forsvarlig stand gælder ikke kun ved lejeaftalens begyndelse, men også i hele lejeperioden.

Det betyder, at udlejer under hele lejeforholdet er forpligtet til at holde lejemålet i en sådan stand, som lejemålet blev overtaget i, da lejer flyttede ind, og som parterne har aftalt.

Hvis køleskabet for eksempel går i stykker – og det ikke er lejers egen skyld, men blot på grund af almindeligt slid og ælde – skal udlejer altså sørge for, at der købes et nyt køleskab til lejemålet af minimum samme stand som det tidligere.

Udlejers pligt omfatter alle dele af lejemålet, der er omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt. Udlejer kan derfor ikke blive pålagt at male lejemålet i lejeperioden, hvis den indvendige vedligeholdelse er pålagt lejer.

Vigtige paragraffer om vedligeholdelse og mangler

Stk. 1. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.

Stk. 2. Udlejeren, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den indflyttende lejer skal indkaldes til synet.

Stk. 3. Indflytningsrapporten, jf. stk. 2, skal udleveres til lejeren ved synet, herunder i et digitalt dokument, jf. dog § 4, stk. 2. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.

Stk. 4. Ved overtrædelse af stk. 2 og 3 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter § 98, stk. 1, medmindre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Stk. 5. Boligministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af standardblanketter for indflytningsrapporter.

Stk. 1. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning. Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign., kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe manglen. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejeren uberettiget har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.

Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Stk. 1. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 11, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Stk. 2. Er manglen afhjulpet, inden lejeren har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig manglen som grund for ophævelse.

Stk. 1. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som følge af udlejerens forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Stk. 1. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Lejers pligter

Vedligeholdelse af låse og nøgler er det eneste, der ifølge lejeloven, skal foretages af lejer, hvis intet andet er aftalt i lejekontrakten.

Det betyder, at det som udgangspunkt er lejer, der skal stå for at skifte låse og nøgler i løbet af hele lejeperioden, hvis det bliver nødvendigt.

Det kan gyldigt aftales mellem parterne, at udlejer skal overtage denne pligt, selvom det sjældent ses i praksis.

Vedligeholdelse af låse og nøgler er hverken omfattet af den udvendige eller den indvendige vedligeholdelse, og der skal derfor indgås særskilt aftale om overgangen af denne vedligeholdelsespligt.

Hvis intet andet er aftalt i lejekontrakten, skal lejer hverken stå for den udvendige eller den indvendige vedligeholdelse. Som udgangspunkt skal lejer derfor kun stå for vedligeholdelse af låse og nøgler.

Det kan dog gyldig aftales mellem parterne, at lejer skal overtage en eller flere af disse vedligeholdelsespligter. Det ses oftest, at den indvendige vedligeholdelsespligt væltes over på lejer, men altså den udvendige kan aftales at overgå til lejer.

En udvidelse af lejers pligter kan indgås både inden lejeaftalens begyndelse eller undervejs i lejeperioden. Dog kan udlejer ikke egenhændigt bestemme, at lejer pligter skal udvides udover, hvad der fremgår af lejekontrakten.

Er lejekontrakten indgået på en såkaldt typeformular, skal en udvidelse af lejers pligter fremgå af lejekontraktens § 11 (§ 10 i almene boliger).

Læs mere om vedligeholdelse og mangler

Vil du vide mere om lejelovens regler om vedligeholdelse og mangler? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Er lejer selv ansvarlig hvis der opstår skimmelsvamp i lejemålet?

Er der opstået skimmelsvamp i din lejebolig? Her kan du finde finde gode råd til, hvad du skal gøre og hvordan du er stillet, så du ikke ender med at betale for et mangelfuldt lejemål.

Alt du skal vide om vedligeholdelse af din lejlighed

Ved du, hvem der skal betale, hvis køleskabet pludselig går i stykker? Find ud af, om det er dig eller din udlejer, der står for vedligeholdelse af din lejebolig.

Mangler

Oprindelige mangler er mangler, der allerede bestod i lejemålet, inden lejeaftalen blev indgået.

Som udgangspunkt er udlejeren ansvarlig for oprindelige mangler, medmindre lejeren er blevet gjort bekendt med, og har accepteret, manglen på forhånd.

Det kan f.eks. gyldigt aftales, at dele af lejemålet ikke er istandsat.

Lejer skal reklamere over oprindelige mangler senest 14 dage efter lejer overtog lejemålet, eller efter manglen blev opdaget, hvis der er tale om en skjult mangel.

Oprindelige mangler, som lejeren ikke var opmærksom på – og ikke burde være blevet opmærksom på – ved aftalens indgåelse, er fortsat udlejers ansvar, selvom de først opdages på et senere tidspunkt. Også selvom manglen er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.

Efterfølgende mangler er mangler, der opstår undervejs i lejeperioden.

Spørgsmålet af, hvem der er ansvarlig for efterfølgende mangler, afhænger af, hvem der har vedligeholdelsespligten dér, hvor manglen opstår. Medmindre den ene af parterne har forårsaget manglen, så er det naturligvis den part, der er ansvarlig.

Det er vigtigt, at man skelner mellem efterfølgende mangler, der først opstår efter lejeaftalens begyndelse, og skjulte mangler, der har været der hele tiden, men først opdages efterfølgende. Udlejer er nemlig altid ansvarlig for oprindelige mangler, der bestod ved lejemålets begyndelse.

Når den ene part i et aftaleforhold væsentligt har misligholdt aftalen, kan den anden part som udgangspunkt ophæve aftalen.

Dette gælder naturligvis også inden for lejeretten. Hvis lejer undlader at opfylde sine forpligtelser, herunder vedligeholde lejemålet og betale husleje, kan udlejer ophæve lejemålet. Og på den anden side, hvis udlejer forsømmer sine forpligtelser, herunder sin vedligeholdelsespligt, så kan lejeren ophæve lejeaftalen.

Hvis en aftale ophæves, ophører den straks, hvilket betyder, at lejeren straks skal fraflytte lejemålet. 

Har man indgået en uopsigelig lejeaftale, kan der naturligvis være fordele ved at ophæve aftalen, så man ikke er bundet af en lang aftaleperiode.

Den der vælger at ophæve en aftale, har bevisbyrden for, at den anden parts misligholdelse har været væsentlig, hvorfor man bør træde varsomt.

Læs mere om lejeret