Ophævelse af en lejeaftale er en alvorlig sag, der kan have konsekvenser for både lejer og udlejer. Det er derfor vigtigt, at du kender reglerne, uanset hvilken side af ophævelsen, du står på.

 

Det er vigtigt, at der skelnes mellem opsigelse og ophævelse. Selvom begreberne lyder ens, g i praksis kan have samme resultat, må de ikke forveksles.

Mens der er en friere adgang til opsigelse af lejeaftaler – særligt fra lejers side – kræver ophævelse, at der er tale om en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen.

I det følgende indlæg beskrives udelukkende begrebet ophævelse.

Læs mere om opsigelse her i et af vores tidligere indlæg.

 

“Der skal betales husleje indtil udløbet af det sædvanlige opsigelsesvarsel”

 

Hvad vil det sige, at lejeaftalen ophæves?

Ophævelse betyder, at aftalen mellem lejer og udlejer ophører straks, når meddelelsen om ophævelse kommer frem til den anden part. Dvs. at lejer skal pakke sine ting og fraflytte lejemålet med det samme.

Der vil dog i praksis typisk blive givet en kort frist på et par dage til at tømme lejligheden.

Lejer er forpligtet til fortsat at betale husleje, selvom lejeren er fraflyttet lejemålet. Der skal nemlig betates husleje indtil udløbet af det sædvanlige opsigelsesvarsel, ligesomved almindelig opsigelse fra lejers side, eller indtil en ny lejer flytter ind i lejemålet.

I visse tilfælde kan lejer dog ende med at skulle betale endnu mere i forbindelse med ophævelse. Nægter lejer eksempelvis at flytte, skal udlejer have hjælp til at sætte lejer ud, og disse omkostninger kan pålægges lejeren.

 

“Udlejer kan kun ophæve lejeaftalen, hvis lejer ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten”

 

Hvilke ophævelsesgrunde findes i lejeloven?

Ligesom ved opsigelse, kan udlejer ikke bare ophæve en lejeaftale uden grund. Han kan faktisk kun ophæve lejeaftalen, hvis lejer ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til lejekontrakten, hvilket i praksis oftest er tilfældet, når en lejer ikke betaler sin husleje.

Men også i andre situationer, hvor lejer ikke overholder bestemmelserne i lejekontrakten eller i lejeloven, kan udlejer altså ophæve aftalen. Det vil bl.a. forekomme, hvis lejer fremlejer lejemålet uden ret hertil eller hvis lejer benytter lejemålet til andet end det aftalte.

Også mere subjektive forhold kan medføre, at udlejer opnår ret til at ophæve aftalen, som f.eks. hvis lejer forsømmer sin vedligeholdelsespligt.

I lejeloven findes en udtømmende liste over de forhold, der giver udlejer adgang til ophævelse.

I visse tilfælde kan lejer dog også have ret til at ophæve lejeaftalen. Dette gælder, hvis det er udlejer, der ikke overholder sine forpligtelser i henhold til kontrakten.

Det kan dog ikke anbefales at lejere ophæver lejeaftaler fremfor at opsige dem, da det kan ende med at blive en dyr fornøjelse.

 

“ophævelsen må først komme frem til lejer, efter fristen i påkravet er udløbet”

 

Hvilke krav stilles til ophævelsen

I langt de fleste tilfælde er udlejer forpligtet til først at sende et påkrav til lejer om, at udlejer vil påberåbe et eller flere forhold over for lejer.

Påkravet vil indeholde oplysninger om forholdet og om, hvad lejer kan gøre, for at rette op på dette. Har lejer eksempelvis ikke betalt husleje til tiden, vil lejer blive bedt om at betale den manglende husleje.

Derudover vil lejer blive givet en frist til at rette op på forholdet. Fristen skal være mindst 14 dage fra lejer har modtaget påkravet.

Efter fristens udløb kan udlejer ophæve lejeaftalen og smide lejer ud af lejemålet. Ophævelsen må først komme frem til lejer efter, at fristen i påkravet er udløbet.

 

“Lejer kan forhindre ophævelsen, hvis han når at bringe forholdet i orden”

 

Hvordan forhindrer man ophævelse

Den første undtagelse til udlejers adgang til at ophæve aftalen er såkaldte bagateller, hvilket vil sige forhold, der er så ubetydelige og uvæsentlige, at de ikke kan medføre ophævelse, selvom lejer har overtrådt sine forpligtelser.

Derudover kan lejer forhindre ophævelse, hvis han når at bringe forholdet i orden, inden aftalen er endeligt ophævet.

Det afgørende er her, om ophævelsen er kommet frem til lejer. Hvis lejer f.eks. betaler husleje efter udløbet af fristen i påkravet, men ophævelsen endnu ikke er kommet frem, er ophævelsen ikke gyldig, da forholdet var bragt i orden.

Der kan dog være visse af ophævelsesgrundene, der ikke er mulige at bringe i orden, uanset hvad lejer gør. Her tænkes særligt på tilfælde af strafferetlig karakter. Disse medfører adgang til ophævelse under alle omstændigheder.

 

Skriv et svar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Luk menu