Lejelovens regler om husleje og huslejestigninger skaber ofte stor forvirring, og er skyld i mange misforståelser. De er så vanskelige at forstå, at både lejere og udlejere har svært ved at gennemskue, hvordan reglerne skal anvendes.

Bl.a. derfor antages det, at flere end hver anden lejer betaler for meget i husleje.

Hvis du er en af dem, der betaler for meget, skal du ikke fortvivle. Du kan nemlig kræve, at din leje bliver sat ned til et rimeligt beløb.

Det første du skal gøre er selvefølgelig at undersøge, om du betaler for meget.

I dette indlæg får du hjælp til at skabe dig et overblik over, hvilke regler, der gælder for fastsættelse af husleje, så du får mulighed for at vurdere, om du er en af dem, der betaler for meget.

“I nye ejendomme kan du ikke kræve at få huslejen sat ned”

Husleje i nye ejendomme

For ejendomme der blev taget i brug efter den 31. december 1991 finder lejelovens regler om lejefastsættelse ikke anvendelse. Det betyder, at aftalen mellem dig og din udlejer altid lægges til grund ved vurdering af lejens størrelse, uanset om du bor i en reguleret eller ureguleret kommune.

I disse nye ejendomme kan du altså ikke kræve at få huslejen sat ned.

Tidligere har reglen ikke fået meget opmærksomhed, da de fleste ejendomme er opført før denne dato – især i de større byer.

Det skal bemærkes, at reglen omfatter lejemål, der er “taget i brug” efter denne dato. Ejendomme der tidligere kun har været anvendt til erhverv, falder altså inden for denne bestemmelse.

Efterhånden ser man naturligvis flere og flere ejendomme, der er opført senere. Du kan tjekke, hvornår din ejendom er opført på ois.dk.

“De fleste større kommuner er regulerede”

Husleje i regulerede eller uregulerede kommuner

De ejendomme der ikke er undtaget for reglerne om lejefastsættelse, kan deles op i 2 kategorier:

• Ejendomme i regulerede kommuner

• Ejendomme i uregulerede kommuer

Hvorvidt du bor i en reguleret eller ureguleret kommune, kan du undersøge ved at kontakte huslejenævnet i den kommune, du bor i.

Det kan nævnes, at de fleste større kommuner er regulerede. Reglerne for disse behandles hver for sig nedenfor.

Der kan ikke indsættes bestemmelser i lejekontrakten, som bestemmer, hvilke regler man ønsker at anvende. Hvis der står i din lejekontrakt, at der anvendes andre regler, end dem der finder anvendelse i din kommune, skal du se bort fra dette vilkår.

Der gælder desuden helt særlige regler for disse typer af ejendomme, uanset hvilken kommune de ligger i:

• I ejendomme, der anvendes primært (mere end 80 %) til erhverv (andet end beboelse), fastsættes huslejens størrelse efter lejemålets værdi.

• I ejendomme, der indeholder færre end 6 lejemål, fastsættes huslejens størrelse ligeledes efter det lejedes værdi.

• I værelser, der er en del af et en- eller tofamilieshus, hvis udlejer selv bor, fastsættes huslejen frit af udlejer.

“Huslejen fastsættes for lejeboliger i regulerede kommuner efter reglerne om omkostningsbestemt leje”

Ejendomme i regulerede kommuner

Ejendomme der ligger i en reguleret kommune er omfattet af boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse og -ændring.

Huslejen fastsættes for lejeboliger i regulerede kommuner efter reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket indebærer, at huslejen udregnes i forhold til ejendommens driftsudgifter.

Driftsudgifterne er de rimelige udgifter til drift og vedligeholdelse af ejendommen, og det er disse, der lægges til grund ved beregning af lejens størrelse.

Omkostningsbestemt leje kaldes i nogle kredse også for budgetleje.

Lejen i disse ejendomme må ikke overstige det lejedes værdi.

“I praksis aftales huslejen mellem parterne”

Ejendomme i uregulerede kommuner

For ejendomme der ligger i uregulerede kommuner fastsættes lejen ud fra det lejedes værdi.

I praksis aftales huslejen mellem lejer og udlejer, og der er ikke noget til hinder for, at der aftales en leje, som overstiger det lejedes værdi.

Du kan dog kræve huslejen nedsat, hvis den væsentligt overstiger værdien af lejemålet. Det er usikkert, hvad der helt præcis menes med væsentligt, men det antages, at en fravigelse på 10 % eller derover i hvert fald er nok til, at lejen kan kræves nedsat.

Det betyder dog, at din udlejer tilsvarende kan kræve lejen forhøjet, hvis du betaler væsentligt mindre end det lejedes værdi.

Hvis intet er aftalt i lejekontrakten, fastsættes lejen til et beløb svarende til det lejedes værdi.

For at finde ud af, hvad der svarer til det lejedes værdi, kan du undersøge, hvad andre lejere i området betaler for tilsvarende lejemål af samme størrelse og stand.

“Bor du i en almen bolig, har du ikke mulighed for at klage over huslejens størrelse”

Regler om husleje i almene boligforeninger

Huslejen i almene boligforeninger fastsættes ud fra budgettet i boligforeningen, der derefter godkendes af kommunen.

Huslejen i disse ejendomme er typisk lavere, hvorfor der sjældent opstår konflikter omkring lejefastsættelsen i disse ejendomme.

Bor du i en almen bolig, har du heller ikke mulighed for at klage over huslejens størrelse.

“I alle tilfælde kan det være en god idé at få din husleje undersøgt”

Hvis du mener din husleje for høj

I alle tilfælde kan det være en god idé at få din husleje undersøgt, hvis du synes, du betaler for meget.

Du kan starte med at undersøge, hvad andre lejere i tilsvarende lejemål betaler, enten ved at spørge dine naboer eller ved at søge online. På hjemmesiden tjekdinleje.dk kan du få et vejledende bud på, hvad din husleje burde være.

Hvis du mener, at din husleje er for høj, vil jeg anbefale, at du forsøger at tage kontakt til din udlejer, og gøre ham opmærksom på din bekymring.

Du kan efterfølgende klage til huslejenævnet i din kommune, hvis du ikke kan nå til enighed med din udlejer.

Som jeg nævnte i starten af indlægget, betaler mere end hver anden lejer for meget. Det er derfor en god idé at få undersøgt, om du er en af dem. Der kan nemlig være mange penge at spare.