Opsigelse og ophævelse

Her får du overblik over, hvordan du er stillet, når du eller din udlejer ønsker at afslutte lejeaftalen.
Du kan bl.a. læse om:
Lejers opsigelse
Udlejers opsigelse
Ophævelse
Udsættelse

Lejers opsigelse

Lejer kan som udgangspunkt altid opsige sit lejemål med 3 måneders varsel.

Hvis der er indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er denne dog uopsigelig indtil udløbet af den aftalte lejeperiode. Der kan desuden være aftalt et længere varsel, selvom dette sjældent ses i praksis.

For de såkaldte accessoriske enkeltværelser er opsigelsesvarslet dog kun 1 måned.

Opsigelsesvarslet regnes fra den 1. i den efterfølgende måned. Det vil sige, at opsigelsesperioden i praksis vil være løbende måned plus 3 måneder.

Der står i lejeloven, at opsigelse skal ske skriftligt.

Dette gælder både for lejere og udlejere, og det betyder, at en lejer er forpligtet til at sende et brev til udlejer med sin opsigelse. Ellers er opsigelsen ikke gyldig.

Det er ikke tilstrækkeligt at sende en sms eller en e-mail. Det kan dog gyldigt tilføjes lejekontrakten, at kommunikation skal ske digitalt, hvilket vil medføre, at opsigelse kan ske via f.eks. e-mail.

En lejer kan altid opsige sin egen lejeaftale.

Men man kan ikke opsige en lejeaftale på vegne af de øvrige lejere, der fremgår af lejekontrakten.

En mand kan derfor ikke opsige en lejeaftale på vegne af både ham selv og sin kone. Dette kræver konens accept. Det samme gælder for samlevende.

Hvis kun den ene person fremgår af lejekontrakten, kan denne opsige lejeaftalen på vegne af begge lejere, medmindre de har boet sammen i lejemålet i mere end 2 år.

Hent et eksempel på en opsigelse.

Har du et lejeretligt problem?

Få en juridisk vurdering af din sag for kun:

895,-

Du betaler kun, hvis vi sender dig en vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Udlejers opsigelse

Udlejers opsigelse skal ligesom lejers være skriftlig.

Udlejer skal desuden kunne dokumentere, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det er ikke tilstrækkelig dokumentation, at man har sendt et brev, hvis man ikke kan sandsynliggøre, at brevet er kommet frem.

Det skal fremgå, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen, og hvordan.

Opsigelsen skal indeholde en gyldig begrundelse. Hvis opsigelsen ikke er begrundet, kan lejer derfor se bort fra den.

Hvis udlejer tidligere har sendt en formelt ugyldig opsigelse til lejer, har udlejer dog mulighed for senere at sende en rettet og gyldig version af opsigelsen, hvis baggrunden for opsigelsen blot er gyldig.

Udlejer kan modsat lejer ikke bare frit opsige lejeaftalen, medmindre lejer bor i udlejers egen bolig.

Hvis lejer bor på et enkelt værelse i udlejers bolig, et såkaldt accessorisk værelse, kan udlejer opsige lejeaftalen med 1 måneds varsel. Opsigelse af accessoriske lejemål behøver end ikke være skriftlige.

Hvis lejer bor i et lejemål, som udlejer selv ønsker at bo i, kan udlejer opsige lejeaftalen med 12 måneders varsel.

Dette gælder også, hvis der er tale om et lejemål som en ny udlejer netop har købt af den tidligere udlejer.

Hvis der er tale om et lejemål i en ejendom med flere lejeboliger, skal udlejer tilbyde lejer at flytte ind i et af de øvrige lejemål, hvis et af disse bliver ledigt inden for 3 måneder.

Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, hvis det følger af de tilfælde, der er oplistet i lejeloven-

I disse tilfælde kan udlejer opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel:

  • Når ejendommen skal rives ned

  • Når lejer har været vicevært for ejendommen og er blevet afskediget

  • Når lejers arbejdsgiver har lejet lejemålet som arbejderbolig og lejers stilling hos arbejdsgiveren ophører

  • Når lejer har tilsidesat god skik og orden

  • Når lejer har tilsidesat betingelserne i en betinget lejeaftale

  • Når der er øvrige vægtige grunde

Hvis opsigelsen ikke sker med en af ovenstående gyldige opsigelsesgrunde, er opsigelsen ikke gyldig over for lejeren.

Det kan ikke aftales i lejekontrakten, at lejeaftalen kan opsiges med øvrige grunde.

En opsigelse er ugyldig, hvis den ikke indeholder en af de gyldige opsigelsesgrunde eller der er tale om lejemål i udlejers egen bolig.

Det er f.eks. ikke en gyldig opsigelsesgrund, hvis udlejer ønsker at sælge lejemålet eller hvis udlejer at leje lejemålet ud til en ny lejer (f.eks. en af udlejers venner eller bekendte).

Udlejer kan således ikke bare frist opsige lejeaftalen, når det passer udlejer eller hvis udlejer bliver uvenner med lejeren.

Det er heller ikke muligt at opsige en lejeaftale med den begrundelse, at lejer har boet i lejemålet i mindre end 2 år.

Hvis lejeaftalen opsiges med en ugyldig begrundelse, kan lejer se bort fra opsigelsen og blive boende i lejemålet.

Vigtige paragraffer om opsigelse og ophævelse

Stk. 1. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 72, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 1. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor,

b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til beboelse,

c) ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden, idet reglen dog kun gælder for ejere af ejerboliger eller ejere af andele i andelsboligforeninger, der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger,

d) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker o. lign., hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse.

Stk. 1. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Stk. 1. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

j) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

k) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

l) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

m) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Stk. 3. Vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Ophævelse

En lejeaftale kan ophæves, hvis den ene af parterne misligholder aftalen ved ikke at opfylde sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.

I teorien kan lejeaftalen således ophæves af både udlejer og lejer, selvom det naturligvis en mest almindeligt, at det er udlejer der ophæver lejeaftalen.

Lejer kan dog ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke opfylder sine vedligeholdelsespligter eller hvis lejemålet ikke er i en acceptabel stand ved lejers indflytning.

Hvis lejer ophæver lejeaftalen, kan lejer flytte med det samme, og er således ikke bundet af de sædvanlige 3 måneders opsigelse.

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis lejer misligholder aftalen.

Modsat dansk rets almindelige regler om misligholdelse og ophævelse, har lejeloven oplistet de tilfælde, hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen.

Udlejer kan ophæve lejeaftalen i disse tilfælde:

  • Når lejer ikke betaler husleje

  • Når lejer benytter lejemålet til andet end det aftalte

  • Når lejer nægter udlejer adgang til lejemålet, hvis udlejer har ret til at få adgang

  • Når lejer fraflytter lejemålet uden aftale herom med udlejer

  • Når lejer vanrøgter lejemålet

  • Når lejer overdrager lejemålet til andre uden forudgående tilladelse fra udlejer

  • Når lejer groft har tilsidesat god skik og orden

  • Når lejer har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold

  • Når lejer har fået forbud mod at have besøgende, men alligevel anvender lejemålet som samlingssted

  • Når lejer har lejet en butik, og lejer ikke holder butikken åben og i forsvarlig drift

  • Når lejer som en del af sin husleje skal udføre arbejde for udlejer, og lejer ikke opfylder sine pligter hertil

  • Når lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser

Ved ophævelse skal lejer fraflytte lejemålet med det samme. I praksis vil der dog oftest blive givet en kort frist på et par dage.

Som udgangspunkt er der ingen formelle krav til udlejers ophævelse.

Undtagelsen hertil er dog, hvis der er tale om ophævelse som følge af manglende betaling af husleje, lejers brug af lejemålet, manglende vedligeholdelse eller ulovlig fremleje.

I ovenstående tilfælde skal udlejer først sende et påkrav til lejer med varsel om, at lejemålet vil blive ophævet, hvis misligholdelsen ikke bringes i orden.

Hvis lejemålet ophæves som følge af manglende betaling, skal der sendes et påkrav til lejer med en betalingsfrist på mindst 14 dage, før udlejer kan ophæve lejeaftalen. Påkravet skal desuden indeholde oplysninger om, hvor meget lejer skal betale.

Påkravet skal sendes til lejer skriftligt. Hvis udlejer ikke kan dokumentere at påkravet er kommet frem til lejer eller hvis der er fejl i påkravet, kan udlejer ikke efterfølgende ophæve lejeaftalen, selvom lejer ikke bringer forholdet i orden.

Når en lejeaftale er ophævet, betyder det, parterne ikke længere har krav på at fortsætte aftalen, og at lejer skal fra flytte lejemålet straks.

Som udgangspunkt er udlejer berettiget til at ophæve aftalen, så snart denne er misligholdt af lejer. Men i de tilfælde, hvor der skal sendes et påkrav, har lejer ret til at blive boende, hvis misligholdelsen bringes i orden inden udlejer når at ophæve lejeaftalen (f.eks. hvis lejer betaler sin manglende husleje).

Ved de øvrige ophævelsesgrunde kommer det an på en konkret vurdering, om lejer gyldigt kan bringe misligholdelsen i orden inden ophævelse.

Lejer og udlejer kan dog altid gyldigt aftale, at ophævelsen annulleres, hvis misligholdelsen bringes i orden En ophævelse kan kun annulleres, hvis parterne bliver enige om det.

Læs mere om opsigelse og ophævelse

Vil du vide mere om lejelovens regler om opsigelse og ophævelse? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Find ud af om din udlejer kan smide dig ud af din lejebolig.

Find ud af om din udlejer kan smide dig ud af din lejlighed

Din udlejer kan ikke bare sådan lige smide dig ud af din lejlighed. I dette indlæg får du et overblik over, hvad du skal være særlig opmærksom på, hvis din udlejer vil smide dig ud.

Mit lejemål er blevet ophævet – Hvad gør jeg?

Find ud af, hvordan du er stillet og hvad du kan gøre, hvis dit lejemål er blevet ophævet.

Udsættelse

Hvis lejeaftalen er ophævet, men lejeren ikke frivilligt flytter, er nødvendigt at foretage en udsættelsesforretning med fogedrettens hjælp. I daglig tale blot kaldet en udsættelse.

Fogedretten har enekompetence til at gennemføre en udsættelsesforretning, så det er altså ikke noget udlejer blot kan klare på egen hånd ved selv at bære lejer og lejers ting ud af lejemålet.

Når fogedretten dukker op på lejers adresse, banker de først på døren og beder lejer om at forlade lejemålet. Hvis lejer er hjemme, får lejer som regel et par minutter til at forlade lejemålet. Der vil ikke blive givet tid til at flytte alle de ejendele, der fortsat befinder sig i lejemålet.

Når udsættelsesforretningen er gennemført, har lejer ikke længere adgang til lejemålet, og udlejer kan dermed disponere over dette igen.

Hvis lejer og udlejer bliver uenige om ophævelsens gyldighed, kan udlejer ikke bare sætte lejer ud af lejemålet. Tvisten skal i så fald behandles ved fogedretten, inden den effektive udsættelse kan gennemføres.

Fogedretten behandler bl.a. tvister om, hvorvidt huslejen er betalt rettidigt eller hvorvidt påkravet er kommet frem til lejer.

Hvis lejer mener, at huslejen var betalt rettidigt, bærer lejer bevisbyrden for, at pengene er modtaget hos udlejer inden betalingsfristen i påkravet.

Ved tvister omkring, hvorvidt påkravet er kommet frem til lejer – eller hvornår det er kommet frem – er det udlejer der bærer bevisbyrden. Det kan i praksis være vanskeligt at bevise, hvornår et brev er kommet frem, medmindre brevet er sendt med afleveringsattest.

Fogedrettens afgørelser træffes ved kendelse, der kan kæres til landsretten.

Under en effektiv udsættelse deltager et flyttefirma, som tømmer lejemålet for alle de genstande, der fortsat befinder der.

Samtlige genstande køres derefter til opbevaring hos politiet, hvor lejer i en efterfølgende periode på ca. en måneds tid, kan komme og hente sine ting.

Hvis lejer ikke henter sine genstande rettidigt, bliver disse destrueret.

Udlejer er ikke ansvarlig for opbevaring af lejers ejendele, så det er lejers eget ansvar, at lejemålet er tømt for værdigenstande, når fogedretten kommer og sætter lejer ud.

Der er mange omkostninger forbundet med en udsættelsesforretning, og det er lejer, der skal betale disse.

For det første har udlejer betalt nogle retsafgifter, som udlejer efterfølgende skal have godtgjort af lejer.

Foruden afgifterne til retten, skal lejer betale udlejers udgifter til advokatbistand. Da det typisk er en advokat, som repræsenterer udlejer i forbindelse med en udsættelse, har udlejer haft en række udgifter som naturligvis kan kræves erstattet af den udsatte lejer.

Derudover skal lejer betale for udgifterne til låsesmed og flyttefirma. Har lejer fået sine ting opbevaret, skal også disse udgifter betales.

Det kan derfor meget hurtigt løbe op i et højt beløb som lejer skal betale, og derfor er det en rigtig god ide at flytte sine ting og aflevere nøglerne til udlejer, inden fogeden kommer ud for at gennemføre en udsættelsesforretning.

Læs mere om lejeret