Opsigelse og ophævelse

Lejers opsigelse

Opsigelsesvarsel

Lejer kan som udgangspunkt altid opsige sit lejemål med 3 måneders varsel.

Hvis der er indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er denne dog uopsigelig indtil udløbet af den aftalte lejeperiode. Der kan desuden være aftalt et længere varsel, selvom dette sjældent ses i praksis.

For de såkaldte accessoriske enkeltværelser er opsigelsesvarslet dog kun 1 måned.

Opsigelsesvarslet regnes fra den 1. i den efterfølgende måned. Det vil sige, at opsigelsesperioden i praksis vil være løbende måned plus 3 måneder.

Skriftlig opsigelse

Der står i lejeloven, at opsigelse skal ske skriftligt.

Dette gælder både for lejere og udlejere, og det betyder, at en lejer er forpligtet til at sende et brev til udlejer med sin opsigelse. Ellers er opsigelsen ikke gyldig.

Det er ikke tilstrækkeligt at sende en sms eller en e-mail. Det kan dog gyldigt tilføjes lejekontrakten, at kommunikation skal ske digitalt, hvilket vil medføre, at opsigelse kan ske via f.eks. e-mail.

Opsigelse af fælles lejekontrakt

En lejer kan altid opsige sin egen lejeaftale.

Men man kan ikke opsige en lejeaftale på vegne af de øvrige lejere, der fremgår af lejekontrakten.

En mand kan derfor ikke opsige en lejeaftale på vegne af både ham selv og sin kone. Dette kræver konens accept. Det samme gælder for samlevende.

Hvis kun den ene person fremgår af lejekontrakten, kan denne opsige lejeaftalen på vegne af begge lejere, medmindre de har boet sammen i lejemålet i mere end 2 år.

Sådan kan en opsigelse se ud

Hent et eksempel på en opsigelse.

Har du et lejeretligt problem?

Skriv til os og få en gratis juridisk vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Udlejers opsigelse

Formelle krav til opsigelsen

Udlejers opsigelse skal ligesom lejers være skriftlig.

Udlejer skal desuden kunne dokumentere, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det er ikke tilstrækkelig dokumentation, at man har sendt et brev, hvis man ikke kan sandsynliggøre, at brevet er kommet frem.

Det skal fremgå, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen, og hvordan.

Opsigelsen skal indeholde en gyldig begrundelse. Hvis opsigelsen ikke er begrundet, kan lejer derfor se bort fra den.

Hvis udlejer tidligere har sendt en formelt ugyldig opsigelse til lejer, har udlejer dog mulighed for senere at sende en rettet og gyldig version af opsigelsen, hvis baggrunden for opsigelsen blot er gyldig.

Lejemål i udlejers egen bolig

Udlejer kan modsat lejer ikke bare frit opsige lejeaftalen, medmindre lejer bor i udlejers egen bolig.

Hvis lejer bor på et enkelt værelse i udlejers bolig, et såkaldt accessorisk værelse, kan udlejer opsige lejeaftalen med 1 måneds varsel. Opsigelse af accessoriske lejemål behøver end ikke være skriftlige.

Hvis lejer bor i et lejemål, som udlejer selv ønsker at bo i, kan udlejer opsige lejeaftalen med 12 måneders varsel.

Dette gælder også, hvis der er tale om et lejemål som en ny udlejer netop har købt af den tidligere udlejer.

Hvis der er tale om et lejemål i en ejendom med flere lejeboliger, skal udlejer tilbyde lejer at flytte ind i et af de øvrige lejemål, hvis et af disse bliver ledigt inden for 3 måneder.

Gyldige opsigelsesgrunde

Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, hvis det følger af de tilfælde, der er oplistet i lejeloven-

I disse tilfælde kan udlejer opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel:

Når ejendommen skal rives ned
Når lejer har været vicevært for ejendommen og er blevet afskediget
Når lejers arbejdsgiver har lejet lejemålet som arbejderbolig og lejers stilling hos arbejdsgiveren ophører
Når lejer har tilsidesat god skik og orden
Når lejer har tilsidesat betingelserne i en betinget lejeaftale
Når der er øvrige vægtige grunde

Hvis opsigelsen ikke sker med en af ovenstående gyldige opsigelsesgrunde, er opsigelsen ikke gyldig over for lejeren.

Det kan ikke aftales i lejekontrakten, at lejeaftalen kan opsiges med øvrige grunde.

Ugyldige opsigelsesgrunde

En opsigelse er ugyldig, hvis den ikke indeholder en af de gyldige opsigelsesgrunde eller der er tale om lejemål i udlejers egen bolig.

Det er f.eks. ikke en gyldig opsigelsesgrund, hvis udlejer ønsker at sælge lejemålet eller hvis udlejer at leje lejemålet ud til en ny lejer (f.eks. en af udlejers venner eller bekendte).

Udlejer kan således ikke bare frist opsige lejeaftalen, når det passer udlejer eller hvis udlejer bliver uvenner med lejeren.

Det er heller ikke muligt at opsige en lejeaftale med den begrundelse, at lejer har boet i lejemålet i mindre end 2 år.

Hvis lejeaftalen opsiges med en ugyldig begrundelse, kan lejer se bort fra opsigelsen og blive boende i lejemålet.

Ophævelse

Lejers ophævelse

En lejeaftale kan ophæves, hvis den ene af parterne misligholder aftalen ved ikke at opfylde sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.

I teorien kan lejeaftalen således ophæves af både udlejer og lejer, selvom det naturligvis en mest almindeligt, at det er udlejer der ophæver lejeaftalen.

Lejer kan dog ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke opfylder sine vedligeholdelsespligter eller hvis lejemålet ikke er i en acceptabel stand ved lejers indflytning.

Hvis lejer ophæver lejeaftalen, kan lejer flytte med det samme, og er således ikke bundet af de sædvanlige 3 måneders opsigelse.

Udlejers ophævelse

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis lejer misligholder aftalen.

Modsat dansk rets almindelige regler om misligholdelse og ophævelse, har lejeloven oplistet de tilfælde, hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen.

Udlejer kan ophæve lejeaftalen i disse tilfælde:

Når lejer ikke betaler husleje
Når lejer benytter lejemålet til andet end det aftalte
Når lejer nægter udlejer adgang til lejemålet, hvis udlejer har ret til at få adgang
Når lejer fraflytter lejemålet uden aftale herom med udlejer
Når lejer vanrøgter lejemålet
Når lejer overdrager lejemålet til andre uden forudgående tilladelse fra udlejer
Når lejer groft har tilsidesat god skik og orden
Når lejer har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold
Når lejer har fået forbud mod at have besøgende, men alligevel anvender lejemålet som samlingssted
Når lejer har lejet en butik, og lejer ikke holder butikken åben og i forsvarlig drift
Når lejer som en del af sin husleje skal udføre arbejde for udlejer, og lejer ikke opfylder sine pligter hertil
Når lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser

Ved ophævelse skal lejer fraflytte lejemålet med det samme. I praksis vil der dog oftest blive givet en kort frist på et par dage.

Formelle krav til ophævelse

Som udgangspunkt er der ingen formelle krav til udlejers ophævelse.

Undtagelsen hertil er dog, hvis der er tale om ophævelse som følge af manglende betaling af husleje, lejers brug af lejemålet, manglende vedligeholdelse eller ulovlig fremleje.

I ovenstående tilfælde skal udlejer først sende et påkrav til lejer med varsel om, at lejemålet vil blive ophævet, hvis misligholdelsen ikke bringes i orden.

Hvis lejemålet ophæves som følge af manglende betaling, skal der sendes et påkrav til lejer med en betalingsfrist på mindst 14 dage, før udlejer kan ophæve lejeaftalen. Påkravet skal desuden indeholde oplysninger om, hvor meget lejer skal betale.

Påkravet skal sendes til lejer skriftligt. Hvis udlejer ikke kan dokumentere at påkravet er kommet frem til lejer eller hvis der er fejl i påkravet, kan udlejer ikke efterfølgende ophæve lejeaftalen, selvom lejer ikke bringer forholdet i orden.

Misligholdelsen bringes i orden

Når en lejeaftale er ophævet, betyder det, parterne ikke længere har krav på at fortsætte aftalen, og at lejer skal fra flytte lejemålet straks.

Som udgangspunkt er udlejer berettiget til at ophæve aftalen, så snart denne er misligholdt af lejer. Men i de tilfælde, hvor der skal sendes et påkrav, har lejer ret til at blive boende, hvis misligholdelsen bringes i orden inden udlejer når at ophæve lejeaftalen (f.eks. hvis lejer betaler sin manglende husleje).

Ved de øvrige ophævelsesgrunde kommer det an på en konkret vurdering, om lejer gyldigt kan bringe misligholdelsen i orden inden ophævelse.

Lejer og udlejer kan dog altid gyldigt aftale, at ophævelsen annulleres, hvis misligholdelsen bringes i orden En ophævelse kan kun annulleres, hvis parterne bliver enige om det.

Læs mere om opsigelse og ophævelse

Vil du vide mere om lejelovens regler om opsigelse og ophævelse? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Udsættelse

Effektiv udsættelse

Hvis lejeaftalen er ophævet, men lejeren ikke frivilligt flytter, er nødvendigt at foretage en udsættelsesforretning med fogedrettens hjælp. I daglig tale blot kaldet en udsættelse.

Fogedretten har enekompetence til at gennemføre en udsættelsesforretning, så det er altså ikke noget udlejer blot kan klare på egen hånd ved selv at bære lejer og lejers ting ud af lejemålet.

Når fogedretten dukker op på lejers adresse, banker de først på døren og beder lejer om at forlade lejemålet. Hvis lejer er hjemme, får lejer som regel et par minutter til at forlade lejemålet. Der vil ikke blive givet tid til at flytte alle de ejendele, der fortsat befinder sig i lejemålet.

Når udsættelsesforretningen er gennemført, har lejer ikke længere adgang til lejemålet, og udlejer kan dermed disponere over dette igen.

Indsigelse mod ophævelsen

Hvis lejer og udlejer bliver uenige om ophævelsens gyldighed, kan udlejer ikke bare sætte lejer ud af lejemålet. Tvisten skal i så fald behandles ved fogedretten, inden den effektive udsættelse kan gennemføres.

Fogedretten behandler bl.a. tvister om, hvorvidt huslejen er betalt rettidigt eller hvorvidt påkravet er kommet frem til lejer.

Hvis lejer mener, at huslejen var betalt rettidigt, bærer lejer bevisbyrden for, at pengene er modtaget hos udlejer inden betalingsfristen i påkravet.

Ved tvister omkring, hvorvidt påkravet er kommet frem til lejer – eller hvornår det er kommet frem – er det udlejer der bærer bevisbyrden. Det kan i praksis være vanskeligt at bevise, hvornår et brev er kommet frem, medmindre brevet er sendt med afleveringsattest.

Fogedrettens afgørelser træffes ved kendelse, der kan kæres til landsretten.

Lejemålet tømmes

Under en effektiv udsættelse deltager et flyttefirma, som tømmer lejemålet for alle de genstande, der fortsat befinder der.

Samtlige genstande køres derefter til opbevaring hos politiet, hvor lejer i en efterfølgende periode på ca. en måneds tid, kan komme og hente sine ting.

Hvis lejer ikke henter sine genstande rettidigt, bliver disse destrueret.

Udlejer er ikke ansvarlig for opbevaring af lejers ejendele, så det er lejers eget ansvar, at lejemålet er tømt for værdigenstande, når fogedretten kommer og sætter lejer ud.

Omkostninger

Der er mange omkostninger forbundet med en udsættelsesforretning, og det er lejer, der skal betale disse.

For det første har udlejer betalt nogle retsafgifter, som udlejer efterfølgende skal have godtgjort af lejer.

Foruden afgifterne til retten, skal lejer betale udlejers udgifter til advokatbistand. Da det typisk er en advokat, som repræsenterer udlejer i forbindelse med en udsættelse, har udlejer haft en række udgifter som naturligvis kan kræves erstattet af den udsatte lejer.

Derudover skal lejer betale for udgifterne til låsesmed og flyttefirma. Har lejer fået sine ting opbevaret, skal også disse udgifter betales.

Det kan derfor meget hurtigt løbe op i et højt beløb som lejer skal betale, og derfor er det en rigtig god ide at flytte sine ting og aflevere nøglerne til udlejer, inden fogeden kommer ud for at gennemføre en udsættelsesforretning.

Opsigelse og ophævelse

Lejers opsigelse

Lejer kan som udgangspunkt altid opsige sit lejemål med 3 måneders varsel.

Hvis der er indgået en tidsbegrænset lejeaftale, er denne dog uopsigelig indtil udløbet af den aftalte lejeperiode. Der kan desuden være aftalt et længere varsel, selvom dette sjældent ses i praksis.

For de såkaldte accessoriske enkeltværelser er opsigelsesvarslet dog kun 1 måned.

Opsigelsesvarslet regnes fra den 1. i den efterfølgende måned. Det vil sige, at opsigelsesperioden i praksis vil være løbende måned plus 3 måneder.

Der står i lejeloven, at opsigelse skal ske skriftligt.

Dette gælder både for lejere og udlejere, og det betyder, at en lejer er forpligtet til at sende et brev til udlejer med sin opsigelse. Ellers er opsigelsen ikke gyldig.

Det er ikke tilstrækkeligt at sende en sms eller en e-mail. Det kan dog gyldigt tilføjes lejekontrakten, at kommunikation skal ske digitalt, hvilket vil medføre, at opsigelse kan ske via f.eks. e-mail.

En lejer kan altid opsige sin egen lejeaftale.

Men man kan ikke opsige en lejeaftale på vegne af de øvrige lejere, der fremgår af lejekontrakten.

En mand kan derfor ikke opsige en lejeaftale på vegne af både ham selv og sin kone. Dette kræver konens accept. Det samme gælder for samlevende.

Hvis kun den ene person fremgår af lejekontrakten, kan denne opsige lejeaftalen på vegne af begge lejere, medmindre de har boet sammen i lejemålet i mere end 2 år.

Hent et eksempel på en opsigelse.

Har du et lejeretligt problem?

Skriv til os og få en gratis juridisk vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Udlejers opsigelse

Udlejers opsigelse skal ligesom lejers være skriftlig.

Udlejer skal desuden kunne dokumentere, at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det er ikke tilstrækkelig dokumentation, at man har sendt et brev, hvis man ikke kan sandsynliggøre, at brevet er kommet frem.

Det skal fremgå, at lejer har mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen, og hvordan.

Opsigelsen skal indeholde en gyldig begrundelse. Hvis opsigelsen ikke er begrundet, kan lejer derfor se bort fra den.

Hvis udlejer tidligere har sendt en formelt ugyldig opsigelse til lejer, har udlejer dog mulighed for senere at sende en rettet og gyldig version af opsigelsen, hvis baggrunden for opsigelsen blot er gyldig.

Udlejer kan modsat lejer ikke bare frit opsige lejeaftalen, medmindre lejer bor i udlejers egen bolig.

Hvis lejer bor på et enkelt værelse i udlejers bolig, et såkaldt accessorisk værelse, kan udlejer opsige lejeaftalen med 1 måneds varsel. Opsigelse af accessoriske lejemål behøver end ikke være skriftlige.

Hvis lejer bor i et lejemål, som udlejer selv ønsker at bo i, kan udlejer opsige lejeaftalen med 12 måneders varsel.

Dette gælder også, hvis der er tale om et lejemål som en ny udlejer netop har købt af den tidligere udlejer.

Hvis der er tale om et lejemål i en ejendom med flere lejeboliger, skal udlejer tilbyde lejer at flytte ind i et af de øvrige lejemål, hvis et af disse bliver ledigt inden for 3 måneder.

Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, hvis det følger af de tilfælde, der er oplistet i lejeloven-

I disse tilfælde kan udlejer opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel:

Når ejendommen skal rives ned

Når lejer har været vicevært for ejendommen og er blevet afskediget

Når lejers arbejdsgiver har lejet lejemålet som arbejderbolig og lejers stilling hos arbejdsgiveren ophører

Når lejer har tilsidesat god skik og orden

Når lejer har tilsidesat betingelserne i en betinget lejeaftale

Når der er øvrige vægtige grunde

Hvis opsigelsen ikke sker med en af ovenstående gyldige opsigelsesgrunde, er opsigelsen ikke gyldig over for lejeren.

Det kan ikke aftales i lejekontrakten, at lejeaftalen kan opsiges med øvrige grunde.

En opsigelse er ugyldig, hvis den ikke indeholder en af de gyldige opsigelsesgrunde eller der er tale om lejemål i udlejers egen bolig.

Det er f.eks. ikke en gyldig opsigelsesgrund, hvis udlejer ønsker at sælge lejemålet eller hvis udlejer at leje lejemålet ud til en ny lejer (f.eks. en af udlejers venner eller bekendte).

Udlejer kan således ikke bare frist opsige lejeaftalen, når det passer udlejer eller hvis udlejer bliver uvenner med lejeren.

Det er heller ikke muligt at opsige en lejeaftale med den begrundelse, at lejer har boet i lejemålet i mindre end 2 år.

Hvis lejeaftalen opsiges med en ugyldig begrundelse, kan lejer se bort fra opsigelsen og blive boende i lejemålet.

Ophævelse

En lejeaftale kan ophæves, hvis den ene af parterne misligholder aftalen ved ikke at opfylde sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.

I teorien kan lejeaftalen således ophæves af både udlejer og lejer, selvom det naturligvis en mest almindeligt, at det er udlejer der ophæver lejeaftalen.

Lejer kan dog ophæve lejeaftalen, hvis udlejer ikke opfylder sine vedligeholdelsespligter eller hvis lejemålet ikke er i en acceptabel stand ved lejers indflytning.

Hvis lejer ophæver lejeaftalen, kan lejer flytte med det samme, og er således ikke bundet af de sædvanlige 3 måneders opsigelse.

Udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis lejer misligholder aftalen.

Modsat dansk rets almindelige regler om misligholdelse og ophævelse, har lejeloven oplistet de tilfælde, hvor udlejer kan ophæve lejeaftalen.

Udlejer kan ophæve lejeaftalen i disse tilfælde:

Når lejer ikke betaler husleje

Når lejer benytter lejemålet til andet end det aftalte

Når lejer nægter udlejer adgang til lejemålet, hvis udlejer har ret til at få adgang

Når lejer fraflytter lejemålet uden aftale herom med udlejer

Når lejer vanrøgter lejemålet

Når lejer overdrager lejemålet til andre uden forudgående tilladelse fra udlejer

Når lejer groft har tilsidesat god skik og orden

Når lejer har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold

Når lejer har fået forbud mod at have besøgende, men alligevel anvender lejemålet som samlingssted

Når lejer har lejet en butik, og lejer ikke holder butikken åben og i forsvarlig drift

Når lejer som en del af sin husleje skal udføre arbejde for udlejer, og lejer ikke opfylder sine pligter hertil

Når lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser

Ved ophævelse skal lejer fraflytte lejemålet med det samme. I praksis vil der dog oftest blive givet en kort frist på et par dage.

Som udgangspunkt er der ingen formelle krav til udlejers ophævelse.

Undtagelsen hertil er dog, hvis der er tale om ophævelse som følge af manglende betaling af husleje, lejers brug af lejemålet, manglende vedligeholdelse eller ulovlig fremleje.

I ovenstående tilfælde skal udlejer først sende et påkrav til lejer med varsel om, at lejemålet vil blive ophævet, hvis misligholdelsen ikke bringes i orden.

Hvis lejemålet ophæves som følge af manglende betaling, skal der sendes et påkrav til lejer med en betalingsfrist på mindst 14 dage, før udlejer kan ophæve lejeaftalen. Påkravet skal desuden indeholde oplysninger om, hvor meget lejer skal betale.

Påkravet skal sendes til lejer skriftligt. Hvis udlejer ikke kan dokumentere at påkravet er kommet frem til lejer eller hvis der er fejl i påkravet, kan udlejer ikke efterfølgende ophæve lejeaftalen, selvom lejer ikke bringer forholdet i orden.

Når en lejeaftale er ophævet, betyder det, parterne ikke længere har krav på at fortsætte aftalen, og at lejer skal fra flytte lejemålet straks.

Ved de øvrige ophævelsesgrunde kommer det an på en konkret vurdering, om lejer gyldigt kan bringe misligholdelsen i orden inden ophævelse.

Lejer og udlejer kan dog altid gyldigt aftale, at ophævelsen annulleres, hvis misligholdelsen bringes i orden En ophævelse kan kun annulleres, hvis parterne bliver enige om det.

Læs mere om opsigelse og ophævelse

Vil du vide mere om lejelovens regler om opsigelse og ophævelse? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Udsættelse

Hvis lejeaftalen er ophævet, men lejeren ikke frivilligt flytter, er nødvendigt at foretage en udsættelsesforretning med fogedrettens hjælp. I daglig tale blot kaldet en udsættelse.

Fogedretten har enekompetence til at gennemføre en udsættelsesforretning, så det er altså ikke noget udlejer blot kan klare på egen hånd ved selv at bære lejer og lejers ting ud af lejemålet.

Når udsættelsesforretningen er gennemført, har lejer ikke længere adgang til lejemålet, og udlejer kan dermed disponere over dette igen.

Hvis lejer og udlejer bliver uenige om ophævelsens gyldighed, kan udlejer ikke bare sætte lejer ud af lejemålet. Tvisten skal i så fald behandles ved fogedretten, inden den effektive udsættelse kan gennemføres.