Lejemålets Brug

På denne sid kan du blive klogere på, hvilke regler der gælder for brugen af dit lejemål.
Du kan bl.a. læse om:
Fremleje
Samlevende
Ændringer og installationer
Bytte og afståelse

Fremleje

Når man taler om fremleje, skelnes der mellem to forskellige situationer.

Hel fremleje er, hvor man udlejer hele sit lejemål, fordi man ikke selv skal bo der i en periode.

Delvis fremleje er, hvor man udlejer en del af sit lejemål – f.eks. et værelse – mens man fortsat selv bor i resten af lejemålet.

Udlejer kan altid give tilladelse til at fremleje hele – eller dele af – et lejemål. Det er derfor altid en god idé at rette henvendelse til sin udlejer, hvis man er i tvivl.

Dette gælder uanset hvad der fremgår af lejekontrakten. Det kan derfor godt stå i lejekontrakten, at fremleje ikke er tilladt, men udlejer kan alligevel vælge at give tilladelse til fremleje.

Læs mere i indlægget: Find ud af om du må fremleje din lejlighed

Hvis man bor i en ejendom med 13 eller flere beboelseslejeligheder, har man som lejer ret til at fremleje sit lejemål, uanset hvad udlejer siger til dette.

Man kan dog højst fremleje sit lejemål i 2 år.

Selvom udlejer ikke kan nægte, at man fremlejer sit lejemål, skal man alligevel orientere sin udlejer inden man overlader brugen af lejemålet til andre.

Læs mere i indlægget: Find ud af om du må fremleje din lejlighed

Gæster, der bor i lejemålet i en kortere periode, er ikke omfattet af begrebet ”fremleje”.

Man må derfor gerne have gæster boende i sit lejemål, selvom man ikke har ret til at fremleje det. Det betyder dog ikke, at man kan lade andre flytte ind i lejemålet og så bare kalde dem gæster for at omgå reglerne om fremleje.

Gæster kan til gengæld være afskåret fra at opholde sig i lejemålet af andre årsager, hvis de f.eks. ikke overholder husordensreglerne.

Har du et lejeretligt problem?

Få en juridisk vurdering af din sag for kun:

895,-

Du betaler kun, hvis vi sender dig en vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Samlevende

Hvis et ægtepar bliver skilt, har begge ret til at overtage lejemålet efter skilsmissen. Dette gælder selvom kun den en ægtefælles navn står på lejekontrakten.

Det er ligegyldigt, hvor længe ægtefællerne har boet sammen, og om de overhovedet har boet sammen i lejemålet.

Samme regler gælder, hvis den ene ægtefælle dør eller skal på plejehjem.

Når samlevende, der ikke er gift, går fra hinanden er udgangspunktet, at den person, hvis navn fremgår af lejekontrakten, har ret til at blive boende i lejemålet.

Hvis parterne har boet sammen i mindst 2 år, har begge lejere ret til at overtage lejemålet, uanset hvis navn der fremgår af kontrakten.

Selvom udlejer ikke kan bestemme, hvem der bliver boende, er det vigtigt, at man orienterer sin udlejer, når man flytter, da man hæfter for lejemålet, indtil udlejer er blevet gjort bekendt med, at man er flyttet.

Læs mere i indlægget: Sådan er du stillet når I flytter fra hinanden.

Hvis man har boet sammen i mindst 2 år, kan begge lejere have krav på at blive boende uanset, hvis navn fremgår af kontrakten.

Kan man ikke blive enige, må man lade retten afgøre, hvem der kan blive boende.

Retten kan i sin afgørelse lægge vægt på, hvem der har boet i lejemålet længst, hvem der har råd til at bo i lejemålet og om der er børn involveret, som har en særlig tilknytning til lejemålet.

Læs mere i indlægget: Sådan er du stillet når I flytter fra hinanden.

Venner, der bor sammen, nyder ikke samme beskyttelse som samlevende.

Når man bor sammen som venner, vil der praktisk talt være tale om et fremlejeforhold, og ikke et samleverforhold.

Det samme gør sig gældende for familiemedlemmer der bor sammen, herunder også for søskende.

Derfor kan vennepar ikke gøre brug af 2-års reglen. Det er kun den lejer, hvis navn står på lejekontrakten, der er ret til at blive boende.

Vigtige paragraffer om lejemålets brug

Stk. 1. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.

Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Stk. 1. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse el. lign.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller

b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller

c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Stk. 3. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Stk. 4. § 69, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 5. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved fremleje af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Stk. 1. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 69 og § 70 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1, nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 29, stk. 10, for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1, nævnte personer har foretaget i det lejede.

Stk. 1. Lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig bytte hvis

a) udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder,

b) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

c) lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, eller

d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Stk. 3. Såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Stk. 4. Lejeren skal senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Stk. 5. Udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme2).

Stk. 6. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses i denne bestemmelse som en ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne bestemmelse som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Stk. 7. Hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Ændringer og installationer

Som lejer kan man ikke blot foretage ændringer af lejemålet, uden først at have fået udlejers tilladelse. Det betyder, at lejer ikke bare selv kan begynde at rive vægge ned eller indsætte nyt køkken og bad.

Ønsker lejer at foretage ændringer af lejemålet, kræver det altså udlejers tilladelse.

Det kan i øvrigt være en god idé at bede om udlejers hjælp til at foretage ændringer, da det ofte også er i udlejers interesse, hvis der er tale om en forbedring af lejemålet.

Som lejer har man dog ret til at foretage sædvanlige installationer, uden udlejers tilladelse. Ved sædvanlige installationer menes der komfur, vaskemaskine, køleskabe og lignende.

Lejer er desuden selv ansvarlig for de installationer, som lejer opsætter i lejemålet. Derfor kan udlejer i visse tilfælde kræve, at lejer er særligt forsikret mod eventuelle skader.

Der skelnes inden for lejeretten mellem vedligeholdelse og installationer på den ene side og forbedringer på den anden. Forbedringer forbedrer kort sagt lejemålet, så det bliver mere værd.

Hvis udlejer har foretaget forbedringer – hvis der for eksempel opsættes altaner til lejemålet – har udlejer ret til at hæve huslejen med et beløb, der svarer til værdien af forbedringen.

Hvis lejer derimod har foretaget forbedringer – hvis der for eksempel er indsat nye hårde hvidevarer i lejemålet – har lejer krav på at modtage godtgørelse for sine udgifter.

Læs mere om lejemålets brug

Vil du vide mere om lejelovens regler om lejemålets brug? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Sådan er du stillet, når I flytter fra hinanden

Sådan er du stillet når I flytter fra hinanden

Skilsmisser er aldrig sjove - uanset om det er mellem ægtefæller, samlevende eller venner. Her kan du læse mere om, hvem af jer, der kan blive boende i jeres fælles lejlighed efter samlivets ophør.

Find ud af om du må fremleje din lejlighed

Find ud af, hvad du skal være opmærksom på, hvis du vil fremleje din lejlighed. I dette indlæg gennemgår vi, hvad lejeloven siger om fremleje og hvornår du skal spørge din udlejer om lov,

Bytte og afståelse

Bytteret er retten til at bytte lejemål med en anden lejer.

Som udgangspunkt har en lejer ret til at gøre brug af sin bytteret, uden udlejerens særskilte tilladelse. Dette gælder uanset, hvad der fremgår af lejekontrakten.

Når man gør brug af sin bytteret, opsiger man sin nuværende lejeaftale og indgår en ny med en ny udlejer. Det betyder, at der skal afholdes flyttesyn og at lejemålene skal istandsættes.

Udlejer kan i visse tilfælde afvise et bytte, hvis udlejer har særlige grunde til det.

For at man som lejer har krav på at gøre brug af sin bytteret, skal man opfylde følgende betingelser:

  • Lejer skal have boet i lejemålet i mindst 2 år.

  • Lejemålet har kun – og skal kun – været anvendt til beboelse.

  • Der kommer efter bytning højst til at bo én person pr. værelse.

Hvis lejer ikke opfylder ovenstående betingelser, kan udlejer nægte, at lejer bytter lejlighed med en anden. Men der er naturligvis intet til hinder for, at udlejer tillader bytte, selvom betingelserne ikke er opfyldt.

En afståelsesret er retten til at overdrage lejeaftalen til en anden lejer således, at denne overtager retten til lejemålet.

Afståelsesret finder kun anvendelse inden for erhvervslejeretten, men der er intet til hinder for, at en privatudlejer tillader afståelse ved særskilt aftale.

Ved afståelse indtræder den nye lejer i den tidligere lejers aftale, og opnår derved tilsvarende rettigheder og pligter. Den nye lejer overtager for eksempel et eventuelt depositum.

Udlejer må acceptere, at lejeren kan afstå lejemålet til en anden lejer inden for samme branche som den hidtidige, og kan kun med vægtige grunde modsætte sig afståelse.

Læs mere om lejeret