Husleje

Hvilke regler?

Regulerede lejemål

For ejendomme, der ligger i de såkaldte regulerede kommuner, fastsættes huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Man kan finde ud af, om man bor i en reguleret kommune ved at kontakte huslejenævnet i den pågældende kommune. Men som udgangspunkt befinder de fleste større byer sig i de regulerede kommuner.

Lejemål, der ligger i ejendomme som indeholder færre end 6 lejemål, er dog ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Huslejen for disse fastsættes efter det lejedes værdi.

Uregulerede lejemål

Uregulerede lejemål er alle lejemål, der ligger i uregulerede kommuner, og hvor boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje derfor ikke finder anvendelse.

Huslejen fastsættes i disse lejemål efter reglerne om enten det lejedes værdi eller markedsleje.

Nye ejendomme

Nye ejendomme er ejendomme, der er opført efter den 31. december 1991.

For lejemål beliggende i nye ejendomme gælder det, at udlejer frit kan bestemme, hvor høj huslejen skal være, uanset om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.

Ejendomme der tidligere udelukkende har været anvendt til erhverv, men som efter den 31. december 1991 udlejes til beboelse, kategoriseres også som ”nye ejendomme”.

Det er ikke afgørende, om lejemålet fremstår ”nyt” indvendigt eller om ejendommen for nylig er blevet renoveret, da det er ejendommens alder, der er afgørende for, om den er ”ny” eller ej.

80%-ejendomme

80%-ejendommen er ejendomme, hvor mere 80 % af ejendommen anvendes til erhverv. Ved erhverv forstås enhver form for anvendelse, der ikke er til beboelse.

For 80%-ejendomme beregnes huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.

Skæringsdatoen for en vurdering er den 1. januar 1980, hvilket betyder, at det er fordelingen af ejendommens anvendelse på daværende tidspunkt der er afgørende. Selvfølgelig forudsat, at fordelingen fortsat er gældende i dag.

Når der er tale om en 80%-ejendom, er det uden betydning, hvilken kommune ejendommen ligger i.

Læs mere om husleje

Vil du vide mere om lejelovens regler om husleje? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Beregning af huslejen

Det lejedes værdi

Begrebet ”det lejedes værdi” betyder værdien svarende til lignende lejemål af tilsvarende størrelse og beliggenhed.

Når huslejen skal beregnes efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer altså kun kræve en husleje, der svarer til værdien af tilsvarende lejemål.

Ved vurderingen af, hvad det lejedes værdi er, sammenligner man både med beliggenhed, størrelse, vedligeholdelsesstand og andre subjektive kriterier.

Bor man i en ejendom med flere identiske lejemål, kan man som lejer gå ud fra, at huslejen skal være stort set identisk i samtlige lejemål.

Omkostningsbestemt leje

Omkostningsbestemt leje betyder, at lejen fastsættes ud fra de omkostninger som udlejeren har ved drift af ejendommen.

Som omkostninger medregnes ejendommens nødvendige driftsudgifter, herunder udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikringer. Derudover medregnes også nogle udgifter til vedligeholdelse.

Ved fastsættelse af huslejen efter disse regler, må udlejer kun medtage de rimelige og nødvendige udgifter. Dog må udlejer derudover medtage et mindre beløb i tillæg som sin egen fortjeneste.

Huslejen må dog aldrig overstige det lejedes værdi.

Reglerne om omkostningsbestemt leje findes i boligreguleringsloven, og finder kun anvendelse i lejemål, der ligger i de regulerede kommuner.

Markedsleje

Markedsleje – også kaldet fri leje – betyder, at udlejeren frit kan bestemme, hvad huslejen skal være.

For lejemål, hvori huslejen kan fastsættes efter markedslejen, er der ingen øvre grænse for, hvad huslejen må fastsættes til. Udlejer kan derfor kræve ligeså høj en leje som lejeren er villig til at betale.

Fastsættelse efter markedslejen finder anvendelse for lejemål beliggende i nye ejendomme (ejendomme der er opført efter den 31. december 1991).

Forhøjelse af huslejen

Hvis lejen er for lav

Udlejer kan have ret til at forhøje huslejen, hvis den er for lav.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om det lejedes værdi, har udlejer ret til at sætte huslejen op, hvis den er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Ved vurderingen af, hvad der er væsentligt, går man ud fra, at lejen skal være minimum 10-15% for lav.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kan udlejer forhøje huslejen, hvis det viser sig, at den ikke kan dække udlejers udgifter til drift af ejendommen. Dog kan lejen ikke forhøjes til mere end det lejedes værdi.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om markeds leje, kan udlejer som udgangspunkt kun forhøje huslejen, hvis forhøjelsen var gyldigt aftalt på forhånd.

Undtagelsen hertil er, hvis lejemålet forbedres.

Forbedringer

Hvis udlejer foretager gennemgribende forbedringer i lejemålet, kan det betyde, at lejen forhøjes tilsvarende.

En forbedring vil ofte medføre, at lejemålets værdi forøges, og hvis det medfører, at det lejedes værdi væsentligt overstiger huslejen, kan lejen sættes op.

For at lejemålet falder ind under begrebet ”gennemgribende forbedret”, skal der være tale om en væsentlig forbedring af lejemålet. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at lejemålet blot nyistandsættes.

Udbedring af mangler ved lejemålet vil heller ikke medføre, at der er tale om en forbedring.

Varslet forhøjelse

Indtil den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2015 kunne det gyldigt aftales i lejekontrakten, at lejen skulle stige med bestemte beløb på bestemte tidspunkter, typisk én gang årligt.

Disse trappelejeklausuler skulle fremgå i lejekontrakten, hvor det både skulle anføres hvornår lejen ville stige, hvor meget lejen ville stige med og hvad den nye leje ville udgøre.

I dag kan man ikke længere anvende trappelejeklausuler, men hvis har indgået en lejeaftale indeholdende en sådan klausul før den 1. juli 2015, er denne fortsat gyldig.

I stedet for at anvende trappelejeklausuler, kan man aftale, at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset.

Nettoprisindekset

Det kan aftales i kontrakten, at huslejen skal reguleres efter nettoprisindekset.

Nettoprisindekset er et udtryk for forbrugerprisudviklingen i samfundet. Hvis lejen reguleres efter nettoprisindekset, betyder det, at lejen reguleres i overensstemmelse med samfundets øvrige prisudvikling.

Det betyder, at når nettoprisindekset stiger, så kan huslejen forhøjes tilsvarende.

I lejemål der er omfattet af boligreguleringsloven, behøver man ikke indføre et vilkår om at huslejen skal følge nettoprisindekset.

Læs mere i indlægget: Nettoprisindekset.

Har du et lejeretligt problem?

Skriv til os og få en gratis juridisk vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Klage over huslejens størrelse

Er huslejen for høj?

Det er ikke bare ligetil at vurdere, om huslejen er for høj.

For det første skal man finde ud af, hvilken type ejendom lejemålet ligger i. Derefter skal man finde ud af, hvilket regelsæt huslejen beregnes efter. Og til sidst kan man foretage en egentlig beregning af, om huslejen er for høj.

En nemmere praktisk løsning er at spørge andre lejere i ejendommen eller området, og som bor i lejemål af tilsvarende størrelse og stand, hvor meget de betaler i husleje.

Kan man gøre noget?

Hvis man mener, at huslejen er for høj, kan man altid forsøge at få den sat ned til et lavere niveau.

Det koster kun et grundgebyr at indbringe en sag for huslejenævnet, og der kan ikke blive pålagt yderligere omkostninger, hvis man ikke får medhold.

Udlejer har heller ikke ret til at smide en lejer ud alene med den begrundelse, at lejer har klaget over huslejen.

Dog skal man som lejer være opmærksom på, at det sjældent falder i god jord hos udlejeren, hvis man indbringer en sag for huslejenævnet med krav om at få sin husleje sat ned.

Klagefrist

Man skal klage over huslejen senest et år efter man er flyttet ind eller lejen senest er blevet forhøjet.

Hvis man klager inden for et år efter man er flyttet ind, kan man få huslejen sat ned med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at man som lejer også vil få den husleje tilbage som man har betalt for meget det seneste år.

Hvis man klager senere, bliver huslejen blot nedsat fremadrettet.

Det er tidspunktet for klagens indgivelse, der er afgørende, så man skal ikke blive bekymret selvom sagen ved Huslejenævnet trækker ud. Heller ikke selvom afgørelsen først kommer senere end et år efter man er flyttet ind.

Det er ikke en betingelse, at man fortsat bor i lejemålet, når man klager. Man kan derfor godt indbringe en sag for Huslejenævnet, hvis man er flyttet ud af et lejemål som man har boet i mindre end et år.

Bemærk dog, at der gælder en frist for at klage over varslede huslejeforhøjelser.

Sådan klager man

Man klager ved at indbringe en sag for Huslejenævnet.

Når man klager, skal man give Huslejenævnet oplysninger om lejemålets størrelse, beliggenhed og naturligvis, hvor meget man betaler i husleje. Derudover kan man med fordel oplyse andre forhold, som man synes er relevante, f.eks. lejemålets generelle stand, støjgener, mangler ved lejemålet eller lignende.

Klagen skal indgives til Huslejenævnet i den kommune, som lejemålet ligger i, og det koster kun et gebyr på 314 kr. (2020).

Det koster ikke noget, hvis man taber sagen, så der er nærmest ingen risiko forbundet med at klage. Udlejer kan heller ikke smide lejer ud, blot fordi der er blevet klaget over huslejens størrelse.

Resten af sagsbehandlingen klares skriftligt, og Huslejenævnet sørger for at kontakte klager, hvis der er behov for yderligere oplysninger i sagen.

Læs mere i indlægget: Sådan tager du kampen op mod din udlejer

Læs mere om lejeret

Lejekontrakten

Vedligeholdelse og mangler

Lejemålets brug

Opsigelse og ophævelse

Fraflytning