Husleje

På denne side får du et overblik over, hvilke regler der gælder for fastsættelse af huslejen, samt hvornår huslejen kan forhøjes.
Du kan bl.a. læse om:
Hvilke regler?
Beregning af huslejen
Forhøjelse af huslejen
Klage over huslejens størrelse

Hvilke regler?

For ejendomme, der ligger i de såkaldte regulerede kommuner, fastsættes huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Man kan finde ud af, om man bor i en reguleret kommune ved at kontakte huslejenævnet i den pågældende kommune. Men som udgangspunkt befinder de fleste større byer sig i de regulerede kommuner.

Lejemål, der ligger i ejendomme som indeholder færre end 6 lejemål, er dog ikke omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Huslejen for disse fastsættes efter det lejedes værdi.

Uregulerede lejemål er alle lejemål, der ligger i uregulerede kommuner, og hvor boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje derfor ikke finder anvendelse.

Huslejen fastsættes i disse lejemål efter reglerne om enten det lejedes værdi eller markedsleje.

Nye ejendomme er ejendomme, der er opført efter den 31. december 1991.

For lejemål beliggende i nye ejendomme gælder det, at udlejer frit kan bestemme, hvor høj huslejen skal være, uanset om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune.

Ejendomme der tidligere udelukkende har været anvendt til erhverv, men som efter den 31. december 1991 udlejes til beboelse, kategoriseres også som ”nye ejendomme”.

Det er ikke afgørende, om lejemålet fremstår ”nyt” indvendigt eller om ejendommen for nylig er blevet renoveret, da det er ejendommens alder, der er afgørende for, om den er ”ny” eller ej.

80%-ejendommen er ejendomme, hvor mere 80 % af ejendommen anvendes til erhverv. Ved erhverv forstås enhver form for anvendelse, der ikke er til beboelse.

For 80%-ejendomme beregnes huslejen efter reglerne om det lejedes værdi.

Skæringsdatoen for en vurdering er den 1. januar 1980, hvilket betyder, at det er fordelingen af ejendommens anvendelse på daværende tidspunkt der er afgørende. Selvfølgelig forudsat, at fordelingen fortsat er gældende i dag.

Når der er tale om en 80%-ejendom, er det uden betydning, hvilken kommune ejendommen ligger i.

Læs mere om husleje

Vil du vide mere om lejelovens regler om husleje? Læs et af vores øvrige indlæg om emnet lige her til højre.

Eller gå på opdagelse blandt samtlige indlæg i vores blog:

Find ud af om du betaler for meget i husleje

Hver anden lejer betaler for meget i husleje. Det er derfor en god idé at få undersøgt, om du er en af dem, der betaler for meget. Gør du det, kan du nemlig få din husleje sat ned.

Forhøjelse af husleje

Hvornår må min udlejer forhøje huslejen?

Når du har boet i et lejemål i en længere periode, vil du ofte opleve, at din udlejer ønsker at forhøje huslejen.

Beregning af huslejen

Begrebet ”det lejedes værdi” betyder værdien svarende til lignende lejemål af tilsvarende størrelse og beliggenhed.

Når huslejen skal beregnes efter reglerne om det lejedes værdi, kan udlejer altså kun kræve en husleje, der svarer til værdien af tilsvarende lejemål.

Ved vurderingen af, hvad det lejedes værdi er, sammenligner man både med beliggenhed, størrelse, vedligeholdelsesstand og andre subjektive kriterier.

Bor man i en ejendom med flere identiske lejemål, kan man som lejer gå ud fra, at huslejen skal være stort set identisk i samtlige lejemål.

Omkostningsbestemt leje betyder, at lejen fastsættes ud fra de omkostninger som udlejeren har ved drift af ejendommen.

Som omkostninger medregnes ejendommens nødvendige driftsudgifter, herunder udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikringer. Derudover medregnes også nogle udgifter til vedligeholdelse.

Ved fastsættelse af huslejen efter disse regler, må udlejer kun medtage de rimelige og nødvendige udgifter. Dog må udlejer derudover medtage et mindre beløb i tillæg som sin egen fortjeneste.

Huslejen må dog aldrig overstige det lejedes værdi.

Reglerne om omkostningsbestemt leje findes i boligreguleringsloven, og finder kun anvendelse i lejemål, der ligger i de regulerede kommuner.

Markedsleje – også kaldet fri leje – betyder, at udlejeren frit kan bestemme, hvad huslejen skal være.

For lejemål, hvori huslejen kan fastsættes efter markedslejen, er der ingen øvre grænse for, hvad huslejen må fastsættes til. Udlejer kan derfor kræve ligeså høj en leje som lejeren er villig til at betale.

Fastsættelse efter markedslejen finder anvendelse for lejemål beliggende i nye ejendomme (ejendomme der er opført efter den 31. december 1991).

Vigtige paragraffer om husleje

Stk. 1. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet i form af en konto i et pengeinstitut. Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut anses for betaling på det anviste betalingssted.

Stk. 1. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.

Stk. 4. Leje for beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen. Leje for ustøttede private plejeboliger kan ikke kræves betalt for mere end 1 måned ad gangen.

Stk. 5. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden indtil lejeforholdets ophør.

Stk. 1. Udlejer kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelse såvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på særskilt deponeringskonto. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse desuden kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår som indbetalt hos udlejeren. Er lejeaftalen opsagt eller ophævet, kan lejeren modregne det beløb, der er forudbetalt efter 5. pkt., i den sidste del af lejeperioden. Depositum er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Stk. 2. Huslejenævnet kan tillade, at stk. 1 fraviges, såfremt der stilles behørig sikkerhed for lejerens tilbagebetalingskrav, jf. § 7, stk. 1, 2. pkt.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

Stk. 4. Regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

Stk. 5. Udlejer kan ikke i lejeforhold om ustøttede private plejeboliger kræve lejen forudbetalt.

Stk. 6. Med bøde eller fængsel indtil 4 måneder straffes den udlejer, som i ejendomme med lejefastsættelse efter kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene forlanger forudbetalt leje og depositum i strid med stk. 1, 1. og 4. pkt.

Forhøjelse af huslejen

Udlejer kan have ret til at forhøje huslejen, hvis den er for lav.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om det lejedes værdi, har udlejer ret til at sætte huslejen op, hvis den er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Ved vurderingen af, hvad der er væsentligt, går man ud fra, at lejen skal være minimum 10-15% for lav.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, kan udlejer forhøje huslejen, hvis det viser sig, at den ikke kan dække udlejers udgifter til drift af ejendommen. Dog kan lejen ikke forhøjes til mere end det lejedes værdi.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om markeds leje, kan udlejer som udgangspunkt kun forhøje huslejen, hvis forhøjelsen var gyldigt aftalt på forhånd.

Undtagelsen hertil er, hvis lejemålet forbedres.

Hvis udlejer foretager gennemgribende forbedringer i lejemålet, kan det betyde, at lejen forhøjes tilsvarende.

En forbedring vil ofte medføre, at lejemålets værdi forøges, og hvis det medfører, at det lejedes værdi væsentligt overstiger huslejen, kan lejen sættes op.

For at lejemålet falder ind under begrebet ”gennemgribende forbedret”, skal der være tale om en væsentlig forbedring af lejemålet. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at lejemålet blot nyistandsættes.

Udbedring af mangler ved lejemålet vil heller ikke medføre, at der er tale om en forbedring.

Indtil den nye lejelov trådte i kraft den 1. juli 2015 kunne det gyldigt aftales i lejekontrakten, at lejen skulle stige med bestemte beløb på bestemte tidspunkter, typisk én gang årligt.

Disse trappelejeklausuler skulle fremgå i lejekontrakten, hvor det både skulle anføres hvornår lejen ville stige, hvor meget lejen ville stige med og hvad den nye leje ville udgøre.

I dag kan man ikke længere anvende trappelejeklausuler, men hvis har indgået en lejeaftale indeholdende en sådan klausul før den 1. juli 2015, er denne fortsat gyldig.

I stedet for at anvende trappelejeklausuler, kan man aftale, at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset.

Det kan aftales i kontrakten, at huslejen skal reguleres efter nettoprisindekset.

Nettoprisindekset er et udtryk for forbrugerprisudviklingen i samfundet. Hvis lejen reguleres efter nettoprisindekset, betyder det, at lejen reguleres i overensstemmelse med samfundets øvrige prisudvikling.

Det betyder, at når nettoprisindekset stiger, så kan huslejen forhøjes tilsvarende.

I lejemål der er omfattet af boligreguleringsloven, behøver man ikke indføre et vilkår om at huslejen skal følge nettoprisindekset.

Læs mere i indlægget: Nettoprisindekset.

Har du et lejeretligt problem?

Få en juridisk vurdering af din sag for kun:

895,-

Du betaler kun, hvis vi sender dig en vurdering af din sag.

Gå på opdagelse i vores vores blog for at lære mere om lejeretten

Klage over huslejens størrelse

Det er ikke bare ligetil at vurdere, om huslejen er for høj.

For det første skal man finde ud af, hvilken type ejendom lejemålet ligger i. Derefter skal man finde ud af, hvilket regelsæt huslejen beregnes efter. Og til sidst kan man foretage en egentlig beregning af, om huslejen er for høj.

En nemmere praktisk løsning er at spørge andre lejere i ejendommen eller området, og som bor i lejemål af tilsvarende størrelse og stand, hvor meget de betaler i husleje.

Hvis man mener, at huslejen er for høj, kan man altid forsøge at få den sat ned til et lavere niveau.

Det koster kun et grundgebyr at indbringe en sag for huslejenævnet, og der kan ikke blive pålagt yderligere omkostninger, hvis man ikke får medhold.

Udlejer har heller ikke ret til at smide en lejer ud alene med den begrundelse, at lejer har klaget over huslejen.

Dog skal man som lejer være opmærksom på, at det sjældent falder i god jord hos udlejeren, hvis man indbringer en sag for huslejenævnet med krav om at få sin husleje sat ned.

Man skal klage over huslejen senest et år efter man er flyttet ind eller lejen senest er blevet forhøjet.

Hvis man klager inden for et år efter man er flyttet ind, kan man få huslejen sat ned med tilbagevirkende kraft. Det betyder, at man som lejer også vil få den husleje tilbage som man har betalt for meget det seneste år.

Hvis man klager senere, bliver huslejen blot nedsat fremadrettet.

Det er tidspunktet for klagens indgivelse, der er afgørende, så man skal ikke blive bekymret selvom sagen ved Huslejenævnet trækker ud. Heller ikke selvom afgørelsen først kommer senere end et år efter man er flyttet ind.

Det er ikke en betingelse, at man fortsat bor i lejemålet, når man klager. Man kan derfor godt indbringe en sag for Huslejenævnet, hvis man er flyttet ud af et lejemål som man har boet i mindre end et år.

Bemærk dog, at der gælder en frist for at klage over varslede huslejeforhøjelser.

Man klager ved at indbringe en sag for Huslejenævnet.

Når man klager, skal man give Huslejenævnet oplysninger om lejemålets størrelse, beliggenhed og naturligvis, hvor meget man betaler i husleje. Derudover kan man med fordel oplyse andre forhold, som man synes er relevante, f.eks. lejemålets generelle stand, støjgener, mangler ved lejemålet eller lignende.

Klagen skal indgives til Huslejenævnet i den kommune, som lejemålet ligger i, og det koster kun et gebyr på 314 kr. (2020).

Det koster ikke noget, hvis man taber sagen, så der er nærmest ingen risiko forbundet med at klage. Udlejer kan heller ikke smide lejer ud, blot fordi der er blevet klaget over huslejens størrelse.

Resten af sagsbehandlingen klares skriftligt, og Huslejenævnet sørger for at kontakte klager, hvis der er behov for yderligere oplysninger i sagen.

Læs mere i indlægget: Sådan tager du kampen op mod din udlejer

Læs mere om lejeret