Sådan er du stillet når din udlejer vil sælge lejligheden
Kan en udlejer sælge en ejendom, når der bor en lejer i den? Og hvad har et salg af lejemålet af betydning for lejerne? Det og meget mere kan du finde svar på i dette indlæg.
En udlejer kan godt sælge et hus eller en lejlighed, selvom der bor en lejer.
Men det betyder ikke, at lejeren bare kan blive opsagt af den grund. Lejeren følger nemlig som udgangspunkt med lejemålet.
Det har derfor betydning for både lejer, udlejer og den nye ejer, hvis der sker et salg af lejligheden.
Det kan du læse meget mere om nedenfor.
Lejers rettigheder skal ikke tinglyses
Som hovedregel skal rettigheder over fast ejendom tinglyses, før de er gyldige over for andre.
Ved tinglysning registreres rettigheder over fast ejendom digitalt i et offentligt register, der kan findes på tinglysning.dk.
Lejeaftaler er imidlertid undtaget herfra og skal ikke tinglyses. Dette fremgår af lejelovens § 7. Og der kan ikke gyldigt aftales andet i lejekontrakten.
Det betyder altså, at lejere som udgangspunkt kan blive boende, hvis udlejeren f.eks. går konkurs eller ejendommen sættes på tvangsauktion.
Men det gælder også, hvis udlejeren sælger lejemålet.
Dog skal udvidede rettigheder tinglyses, hvis de skal være gyldige over for den nye ejer af ejendommen.
Det kan f.eks. være en uopsigelighedsperiode eller en udvidet fremlejeret.
Udlejers opsigelse af lejemålet
Lejelovens regler om opsigelse er beskyttende over for lejer.
Udlejer kan derfor kun opsige lejemålet, hvis der er hjemmel hertil i lejeloven. Lejelovens regler om opsigelse findes i § 170 og § 171.
Heri står der intet om, at udlejer kan opsige lejemålet, hvis han/hun ønsker at sælge boligen. Det er derfor ikke en gyldig opsigelsesgrund, at lejemålet skal sælges.
En lille undtagelse hertil er, hvis udlejeren også selv bor i lejemålet. Lejemål der er en del af udlejers egen bolig, kan nemlig som udgangspunkt frit opsiges.
Hvis en udlejer prøver at smide en lejer ud, med den begrundelse, at boligen skal sælges, er lejeren altså ikke forpligtet til at flytte.
Heller ikke selvom det står i lejekontrakten. Lejelovens regler om opsigelse, kan nemlig ikke fraviges til skade for lejer.
Det kan heller gyldigt aftales, at lejemålet er tidsbegrænset, hvis formålet alene er, at lejeboligen skal sælges efter tidsbegrænsningens udløb.
Bestemmelser om tidsbegrænsninger skal nemlig være begrundede, og udlejers ønske om at sælge boligen, er ikke en gyldig begrundelse.
Lejers rettigheder over for den nye udlejer
Når lejligheden sælges, kan lejer blive boende i lejeboligen på samme vilkår som han/hun hele tiden har gjort.
Dette er uanset, hvad den nye og tidligere ejer af ejendommen har aftalt. Den nye ejer vil blot indtræde i den tidligere ejers sted som udlejer.
Lejer kan derfor heller ikke blive tvunget til at underskrive en ny lejekontrakt, da lejers og udlejers rettigheder fortsat er de samme.
Når lejeren engang fraflytter lejemålet, vil et eventuelt krav på at få depositum tilbage overgå til den nye udlejer.
Der er til gengæld intet til hinder for, at lejer og den nye udlejer indgår en ny aftale, der giver den ene part bedre rettigheder end denne tidligere har haft.
Har lejeren tidligere haft aftalt at bo på en tidsbegrænset kontrakt, kan der altså sagtens laves en ny kontrakt uden tidsbegrænsning.
Når lejeren en dag flytter, er det den nye ejer, der skal udbetale depositummet.
Eventuelle krav mod udlejeren overgår til den nye ejer af ejendommen i indtil et år efter, at lejer er fraflyttet.
Det betyder, at en ny udlejer kan ende med at skulle betale for krav til en lejer, der ikke boede i lejemålet, da udlejeren købte ejendommen.
Tilbudspligt
Visse ejendomme er omfattet af en såkaldt tilbudspligt.
Er en ejendom omfattet af disse regler, skal ejeren tilbyde at sælge ejendommen til lejerne på andelsbasis.
Tilbudspligten gælder for ejendomme, der kun anvendes til beboelse, såfremt ejendommen har 6 eller flere beboelseslejligheder. Tomme lejemål kan også tælles med i denne beregning.
For blandede ejendomme, der indeholder både beboelseslejemål og lejemål der anvendes til andet end beboelse, gælder tilbudspligten, såfremt ejendommen indeholder mindst 13 beboelseslejemål.
Tilbudspligten gælder selvfølgelig ikke for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.
Desuden skal reglen om tilbudspligt respektere eventuelle forkøbsrettigheder, der allerede hviler på ejendommen.
Hvis du vil vide mere om hvad der gælder for salg af lejeboliger eller har du brug for hjælp til en sag i boligretten, så er du velkommen til at kontakte os lige her.
