Det følger af lejelovens bestemmelser, at udlejer skal stille lejemålet til rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt og i hele lejeperioden.

Dermed skelnes der mellem mangler ved lejemålets start (oprindelige mangler) og mangler, der opstår i løbet af lejeperioden (efterfølgende mangler).

Spørgsmålet er herefter, hvad der skal forstås ved god og forsvarlig stand, og hvornår lejemålet i øvrigt kan være mangelfuldt.

“Det kan aftales, at man overtager et mangelfuldt lejemål, som man selv sætter i stand”

Oprindelige fejl og mangler ved lejemålet

Lejeloven uddyber kort bestemmelsen om mangler ved at nævne, at lejemålet skal være rengjort, ruderne skal være hele og alle udvendige døre skal være forsynet med brugbare låse og nøgler.

Det er i almindelighed forstået, at der ikke er tale om en komplet opremsning af, hvad der er omfattet af god og forsvarlig stand.

Derudover skal det bemærkes, at bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Det vil altså sige, at det kan fremgå af lejekontrakten, hvilken stand lejemålet skal være i, når du overtager det. Hvorvidt lejemålet i den situation er mangelfuldt, vil bero på, om lejemålet er i værre stand end i havde aftalt.

Det er ikke ualmindeligt, at det aftales, at man overtager en lejlighed, hvorefter man selv skal stå for istandsættelsen.

Ved indflytning skal der foretages et indflytningssyn og udarbejdes en indflytningsrapport. Dette er din mulighed for at påberåbe lejemålets mangler over for din udlejer. Det er derfor en god idé at få hjælp fra en beboerrepræsentant eller en anden sagkyndig, så du får noteret alle mangler.

Efter indflytning har du 14 dage til at gøre mangler gældende. Mangler der registreres inden for 14 dage, bliver stadig anset for at være oprindelige mangler, selvom de først opdages efter du er flyttet ind.

Det anbefales, at du gør mangler gældende skriftligt, så du har dokumentation for det ved fraflytning, og hvis det er muligt tager billeder af manglerne.

Hvis du ikke overholder fristen på 14 dage, kan du ikke længere påberåbe manglen over for din udlejer, og du kommer derfor selv til at bære ansvaret for denne.

“Skjulte mangler skal du som lejer ikke stå for at udbedre”

Fejl og mangler der opstår efterfølgende

Mangler der opdages efterfølgende, antages at være opstået undervejs i lejeperioden. Derfor skal lejer som udgangspunkt selv stå for at udbedre disse.

Undtagelsen er selvfølgelig de såkaldte “skjulte” mangler, der ikke kunne opdages ved lejemålets begyndelse eller inden for 14 dage herefter.

Skjulte mangler skal du som lejer ikke stå for at udbedre, medmindre du selv har forsaget manglen. Problemet med disse typer af mangler er blot, at det ofte kan være vanskeligt at afgøre, om de er opstået før eller efter lejemålets begyndelse.

For efterfølgende mangler gælder ikke samme 14 dages frist. I stedet gælder de almindelige reklamationsregler, der bl.a. afhænger af, hvilken mangel der er tale om.

Reklameres der ikke rettidigt iver en efterfølgende mangel, hænger lejeren selv på den.

“Du har samme mulighed for at ophæve aftalen eller kræve erstatning”

Udlejers ansvar for retsmangler

For retsmangler (eller retlige mangler) gælder samme regler, som dem, der er gennemgået ovenfor. Dog behandles de i dette indlæg for sig selv, da man ofte ikke betragter retsmangler for mangler, da de ikke nødvendigvis medfører, at lejemålet “mangler” noget.

Ved retsmangler menes der derimod, at du ikke får alle de rettigheder om lejemålet, som du har aftalt med din udlejer i henhold til lejekontrakten.

Du har samme mulighed for at ophæve aftalen eller kræve erstatning, uanset om der er tale om en faktisk eller en retlig mangel.

Der gælder ligeledes samme reklamationsregler ved retsmangler.