Lejelovens § 83: En komplet gennemgang

Lejelovens regler om opsigelse er komplekse. Her får du en komplet gennemgang af, hvornår der kan ske opsigelse i medfør af lejelovens § 83.

Nedenfor findes en gengivelse af ordlyden i lejeloven. Klik på de enkelte afsnit for at læse mere om, hvordan de skal forstås.

Betingelsen for, at en udlejer kan opsige et beboelseslejemål er, at en af nedenstående bestemmelser er opfyldt.

Udlejeren kan dog frit opsige lejemål, der er omfattet af lejelovens § 82.

Derudover kan udlejer naturligvis ophæve lejemål, hvis lejeren misligholder sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.

Opsigelse efter lejelovens § 83 er kun gyldig, hvis opsigelsen er skriftlig og indeholder oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen.

§ 83. Andre lejeforhold end de i § 82 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88: 

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede. 

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation. 

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden. 

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. 

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet. 

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. 

Stk. 2. Vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Litra a – Udlejer vil selv benytte lejemålet

Litra a omfatter tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte lejemålet.

Det er afgørende for anvendelsen af denne bestemmelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det. Udlejer kan altså ikke bruge bestemmelsen til at opsige lejer og derefter lade en bekendt eller et familiemedlem flytte ind.

Det er desuden en betingelse, at udlejer ønsker at benytte lejemålet. Udlejer kan derfor ikke opsige lejer med denne begrundelse for så derefter at sælge lejligheden.

Hvis der er tale om en beboelseslejlighed, vil udlejer være forpligtet til efterfølgende at bo i lejemålet.

Dog ses det ofte i praksis, at udlejere benytter sig af denne bestemmelse for at omgå lejelovens regler om opsigelse.

Udlejers opsigelsesadgang er desuden begrænset af betingelserne i § 84.

Opsigelsesvarslet efter denne bestemmelse er på 1 år.

Hvis udlejer uberettiget opsiger lejer efter denne bestemmelse, bliver han erstatningsansvarlig over for lejeren.

Litra b – Ejendommen skal nedrives eller ombygges

Litra b omfatter tilfælde, hvor ejendommen som lejemålet ligger i enten skal rives ned eller ombygges.

Som det fremgår direkte i bestemmelsen er opsigelsen betinget af, at udlejer kan dokumentere, at ejendommen skal rives ned eller ombygges.

Desuden skal det dokumenteres at omfanget af ombygningen nødvendiggør lejerens fraflytning.

Det følger desuden af § 85, at lejeren skal tilbydes en ny bolig i den nyopførte/ombyggede ejendom såfremt denne indeholder lejemål.

Opsigelsesvarslet efter denne bestemmelse er på 3 måneder.

Litra c – Lejerens ansættelsestilknytning ophører

Bestemmelsen finder anvendelse i tilfælde, hvor lejer er f.eks. en vicevært eller inspektør, der er ansat med tilknytning til ejendommen.

Det er en betingelse for anvendelsen af denne bestemmelse, at der er en sammenhæng mellem ansættelsesaftalen og lejeaftalen.

Hvis en lejer uafhængigt af sin lejeaftale påtager sig pligter som vicevært i ejendommen, kan lejer ikke opsiges blot fordi ansættelsesforholdet ophører.

Desuden er det en betingelse, at lejemålet efterfølgende skal lejes ud til den der overtager de ansættelsesmæssige pligter.

Opsigelsesvarslet er 3 måneder.

Litra d – Medarbejderlejlighed ved ophør af ansættelse

Bestemmelsen i litra d minder lidt om den i litra c.

Denne omfatter dog situationer, hvor en virksomhed har indgået aftale med udlejer om at virksomhedens ansatte kan bo til leje.

Når ansættelsesforholdet ophører, kan lejemålet således opsiges.

Ligesom i litra c er det en forudsætning, at lejemålet skal lejes ud til en ny lejer, der er ansat i virksomheden.

Opsigelsesvarslet er 3 måneder.

Litra e – Tilsidesættelse af god skik og orden

Bestemmelsen slår fast, at lejemålet kan opsiges, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden.

De henvises til lejelovens § 79 a, hvori en række opsigelsestilfælde oplistes.

Det der gør bestemmelsen særlig er, at den læner sig lidt op ad ophævelse, dog er opsigelse efter § 83 mildere end ophævelse efter § 93.

Hvis der er tale om forhold af særlig grov karakter, kan lejemålet således både opsiges og ophæves. Udlejer vælger selv, om han vil gøre brug af en eller begge bestemmelser.

Foruden opsigelse af lejemålet, kan overtrædelse af god skik og orden medføre, at lejer får en advarsel eller at lejemålet gøres betinget af lejers efterfølgende overholdelse af god skik og orden.

Forinden der sker opsigelse efter denne bestemmelse, skal der sendes en påmindelse til lejeren.

Opsigelsesvarslet er på 3 måneder.

Litra f – Tilsidesættelse af betinget lejeforhold

Litra f er en forlængelse af litra e og omfatter tilfælde, hvor lejemålet allerede er blevet gjort betinget.

Hvis lejer fortsat ikke overholder god skik og ordens efter lejemålet er blevet gjort betinget i Huslejenævnet, kan udlejer opsige lejemålet.

Der kan ske opsigelse efter denne bestemmelse uanset om der er aftalt uopsigelighed i lejeforholdet.

Opsigelsesvarslet er ligeledes 3 måneder.

Litra g – Øvrige grunde

Litra g er en opsamlingsbestemmelse, hvis ordlyd giver en indikation om, at den kan benyttes bredt.

Det er dog ikke tilfældet, da praksis viser en forholdsvis snæver adgang til at benytte bestemmelsen.

Gyldige opsigelsesgrunde vil typisk være hensyn til offentlig interesse, erhvervsmæssige hensyn, hensynet til at udlejers sygdom eller alder nødvendiggør ansættelse af ejendomsmester/vicevært.

Der vil dog altid skulle foretages en konkret vurdering i den enkelte sag.

Stk. 2 – Opsigelse af plejeboliger

Bestemmelsen i stk. 2 omfatter opsigelse i plejeboliger.

Disse kan som udgangspunkt opsiges på lige fod med øvrige lejemål ved at følge bestemmelserne i stk. 1.

Dog er det en betingelse, at den opsagte lejer samtidig får tilbudt en ny bolig.

Den ny bolig kan foruden en plejebolig også være en plads på et plejehjem.

Denne afvejning vil dog bero på en konkret vurdering af den enkelte lejers situation.

Tak for, at du læste med!

Har du et spørgsmål om din lejesituation?
Så er du velkommen til at skrive til os for en gratis og uforpligtende vurdering.

Vil du læse mere om lejeret?
Så er du velkommen til at gå på opdagelse i et af de mange indlæg i vores blog.